房地产收益还原估价法与调整现值法的比较

收益还原法是房地产估价中公认的三大基本方法之一,有较强的理论基础,常用于有收益或潜在收益的房地产估价中.在收益还原法中,房地产的净收益、成本费用、报酬率的确定是关键点,也是难点.在分析酒店型房地产的财务数据和相关政策的基础上,对估价中所需的各项参数进行了研究,以实际案例探讨收益还原法在酒店型房地产的应用问题.

收益还原法是房地产估价三种基本方法之一,它的应用需要准确把握两个关键问题:纯收益的求取和资本化率的确定。尤其是资本化率的确定一直是个难题,目前国内房地产评估界尚无一个操作性、可靠性强的资本化率确定方法,这使得收益还原法无法作为一种主要的、独立的、可靠性强的估价方法得到应用,其实际应用与它的理论地位很不相符。本文从资本化率特点的讨论入手,引入收益风险倍数和国债安全利率的概念,讨论如何将安全利率法与市场抽取法相结合,即运用“安全利率———市场抽取”综合法来确定资本化率,具有较强的现实指导意义。

1 房地产估价师:论使用收益现值法评估的精 度和误差问题 内容提要：中国证监会2004年的第一号文件就使用收益现值法 做出了精度方面的刚性规定。本文以系统论的思维方式使用一般的误 差理论用收益现值法为对象分析了评估的精度与误差问题。本文重点 分析评估的系统误差；指出评估理论的不完善，并提出解决的方案； 最后指出了收益现值法的几种可能的命运；给出了衡量评估工作的综 合评价体系。 一、问题的来由和分析 中国证监会2004年的第一号文件《关于进一步提高上市公司财 务信息披露质量的通知》对收益现值法使用预测收益数据和评估结果 提出了严格的刚性规定：与实现的利润相比低于0～10%内是不需要 进行解释工作的；10%～20%应当做出解释和道歉；超过20%时需 要被审查。国务院国有资产监督委员会、部令2004年第03号《国 有产权转让管理暂行办法》规定当交易价格低于

在房地产价格评估中,收益法是常用的3种基本方法之一。使用收益法的关键是资产纯收益的确定和还原利率的选取,因此如何确定还原利率是收益法中的一个十分重要的环节。目前,在我国实际使用的确定还原利率的方法比较多,每种方法都有其一定的优点和局限性。在一项具体的估价项目中,适当的确定方法又成为影响还原利率准确性的重要因素,进而影响着使用收益法进行价格评估的结果的客观性和公正性。

在诸多房地产估价方法中,收益还原法是十分重要的一种方法。而应用收益还原法,最关键的问题是确定资本化率。资本化率有多种求取方法,比较易行且科学的有市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法以及投资复合收益率法。

在现行房地产估价收益法中,关于收益价格的公平性存在一定的矛盾。本着以提高房地产估价质量为目的,改进后的收益法即收益共享法将房地产未来的净收益在房地产买方和卖方之间进行了合理的分配,既满足了买方的投资目的,也提高了房地产交易真实发生的可能性。由此,达到了完善现行的房地产估价理论、构建优化的估价方法的目的。

传统市场比较法在评估房地产价格时存在着区域因素、个别因素修正取值随意性大、计算过程过于粗糙、评估结果不够准确的问题。本文提出应用层次分析法、模糊数学和bp神经网络三种新方法对市场比较法进行改进,系统阐述了三种方法在市场比较法估价中应用的原理、方法和步骤,在此基础上分析了三种方法各自的优势、问题和条件等,并对其应用前景进行预测。

1 房地产估价报告 项目名称：武汉市洪山区珞瑜路272号光山高新大厦二 层如家城市旅馆房产评估. 委托方：ⅹⅹⅹⅹⅹ 估价方： 估价人员： 估价作业日期：2009年12月15日至2009年12月22日 估价报告编号：x房估字[xx]第xx号 2 目录 1.致委托方函........................................................................................................................3 2.估价师声明............................................................................................

我国的现代房地产估价活动起步较晚,所运用的估价理论体系基本上是从西方国家引进的,鉴于我国目前的国有土地使用权有限期出让制度,与英美等国家的土地私有制有所不同,决定了房地产估价理论体系特别是实际运用时应有相应变化。在当前房地产收益率及有关房地产估价理论与方法上,这点体现的不是很明确,本文就此阐述了个人的观点。

分析比较了房地产估价多种方法的概念、适用对象、适用条件、操作步骤,指出实际中应结合实践经验,考虑各方面的影响因素,综合各种方法进行合理化估价。

收益法房地产估价的分析与改进——通过对收益法房地产估价中年净收益的估算!还原利率的确定和收益现值的计算等三方面的分析,提出了收益法在房地产估价应用中的不足及改进方法。

收益法是收益还原法的简称,这种估价方法以效用价值论和地租理论为理论依据,是房地产估价基本方法之一,主要用于有收益性的房地产价格评估。其计算原理是运用适当

基于收益资本化理论研究和资本化率计算方法,本文通过实证分析,对直接资本化法和报酬资本化法的本质和适用范围进行了探讨,最后作者对其在现实中的运用提出了几点意见。

房地产估价报告 估价项目名称：吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星 宇之悦 委托估价方：长春新星宇房地产开发有限责任公司的法定代表人徐 旖旎 受理估价方：城建学院房地产资产评估有限公司 注册房地产估价师：畅畅（注册证书编号：4219970926） 陈晨（注册证书编号：4220040512） 估价作业日期：二〇一三年十二月二日至二〇一三年十二月十三日 估价报告编号：新星宇之悦房估报字[2013]1354号 目录 致委托估价方函....................................................1 注册房地产估价师声明..............................................2 估价的假设前提和限制条件.......................................

在运用收益法进行房地产估价时,目前存在着许多问题,他们都不同程度地影响了估价过程的科学性和估价结果的精确度。这些问题主要体现在收益法的适用范围和参数确定及资本化率的确定等几方面。

现行房地产市场比较评估法的因素调整由估价师凭借经验确定,容易导致偏向性的估价结果.本文提出房地产价值与房地产属性的同一性,房地产的属性差决定其价值差;可以根据可比实例的属性与交易价格的关系直接计算出单位属性对价值的调整因子与估价对象价格的同一评估法模型,并给出应用实例,使估价结果的精度与公正性都得到提高,适用于我国目前的房地产估价行业,同时又丰富了房地产估价理论.

房地产估价方法主要包括收益现值法、成本法和市场比较法等,其中,市场比较法由于更加符合房价由市场决定的准则而成为房地产估价中常用的方法。市场比较法是以以往可比性交易实例为估价基础,通过对各因素差异修正来评价待估房地产价格。熵权系数法可用来完善现有的房地产市场比较法,通过从各个可比房地产项目构成的系统中计算各交易实例的熵值,以确定各交易实例相比于待估房地产的贴近度,进而确定待估房地产的估价。

目前,在我国房地产估价中有市场比较法、成本法以及收益还原法等三种常见的估价方法。收益还原法是通过合适的还原利率,将房地产在未来能够带来的纯收益进行估价的一种方法。本文主要探讨了房地产估价中收益还原法的运用。

针对以往收益还原法估价工作中对未来收益预测的定量分析不足的缺点,构建了利用模糊贴近度分析及灰色预测为主要方法的估价实例选取——未来收益预测模型。并结合实例介绍该方法在实际工作中的应用。

针对以往收益还原法估价工作中对未来收益预测的定量分析不足的缺点,构建了利用模糊贴近度分析及灰色预测为主要方法的估价实例选取——未来收益预测模型。并结合实例介绍该方法在实际工作中的应用。

目前,在我国房地产估价中有市场比较法、成本法以及收益还原法等三种常见的估价方法。收益还原法是通过合适的还原利率,将房地产在未来能够带来的纯收益进行估价的一种方法。本文主要探讨了房地产估价中收益还原法的运用。

房地产估价的收益还原法评析