房地产企业未完工开发产品销售收入的财税差异

近年来,有些房地产企业对于视同销售行为,由于没有进行正确的会计处理及纳税调整,造成企业会计信息披露不准确,年度企业所得税申报错误,甚至承担不必要的税负。因此,结合工作实践,对房地产企业视同销售行为会计处理与纳税调整的相关问题进行了整理。

基本情况及主要结论概述 一、数据来源及调查介绍 调查时间：2008年下半年。 本次调查共访问了北京、上海、广州等9个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目。 在所有调查企业中，民营企业占到了91.9%，国有企业占到了8.1%。所调查的开发企业中大、中、小 型企业所占比例分别为19.4%、54.8%、25.8%；调查所涉及的大、中、小型房地产开发项目所占比例分别 为32.1%、35.8%和32.1%；开发项目的类型分别为：住宅项目(77.8%)、写字楼项目(16%)和商业用项目 (28.4%)。在调查项目中，70.4%的为毛坯房；在调查时大部分项目已处于销售或完成销售阶段。 注：划分大、中、小型开发企业的标准为：大型企业的年销售额在30亿元以上；中型企业年销售额 10-30亿元；小型企业年销售额10亿元以下。 划分大、中、小型开发项目的标准为：大型项目

房地产企业开发产品实际毛利额主要指的是房地产企业中完工产品竣工清算过程中,实际销售收入减掉计税成本的金额。其的预计毛利额主要指的是房地产企业销售中没有完工的开发产品实际获得的销售收入乘以预计计税毛利率而得出的金额。本文首先指出了和产品实际毛利额与预计毛利额有关的财税政策,其次,对房地产企业开发产品实际毛利额与预计毛利额间的差异进行了一番研究和探析。

根据税法对房地产开发企业视同销售确认收入的有关规定,从视同销售的行为范围、纳税义务发生时间及应税收入确认方法三个方面,分析了其在营业税、土地增值税及企业所得税方面的税收差异。

如何规范房地产开发企业销售收入的会计核算,使会计信息具有可比性,成为行业界广泛关注的问题。

房地产开发行业有其特殊的性质,关系到房屋的预售账款和工程的进度问题,因此,房地产开发企业的销售收入的确认问题成了开发企业财务部门核算的难点之一,本文着重分析了我国房地产开发企业在销售收入确认中存在的问题,并提出了相关的建议。

房地产开发行业有其特殊的性质,关系到房屋的预售账款和工程的进度问题,因此,房地产开发企业的销售收入的确认问题成了开发企业财务部门核算的难点之一,本文着重分析了我国房地产开发企业在销售收入确认中存在的问题,并提出了相关的建议。

审计与理财!""#$% 房 地产开发企业是指从事房 地产开发和经营的经济组 织!是伴随着我国土地使用制度的 改革"城乡住宅建设事业的发展以 及城乡住宅商品化的推行而发展 起来的一种新兴产业!它与施工企 业"建设单位"工业制造业有着一 些相似之处或有一定的联系!但又 不同于这些产业!而形成一个独立 的行业#$$房地产业% 房地产开发企业生产的最终 产品$$开发产品生产周期较长! 最少数月!多则数年!而且要等每 一单体工程或一组单体工程甚至 整个项目竣

房地产开发行业有其特殊的性质,关系到房屋的预售账款和工程的进度问题,因此,房地产开发企业的销售收入的确认问题成了开发企业财务部门核算的难点之一,本文着重分析了我国房地产开发企业在销售收入确认中存在的问题,并提出了相关的建议。

随着我国社会经济发展水平不断提高,人们对于房地产市场需求也在不断发生着变化,房地产市场自身也在不断发展成熟,在有些地区还出现了局部过热的情况,政府用宏观调控这只强有力的手,对房地产市场进行宏观调控。如今,房地产开发企业在财务管理方面尚不完善,属于基本会计核算,无法充分发挥作用。在市场经济体制变革及国家调控的情况下,房地产企业面临巨大的挑战,尤其是在企业财务管理以及成本控制方面。因此明确房地产开发企业销售收入的确认基本要求,建立科学合理的财务管理制度,对于房地产企业的进一步发展具有重要意义。

在全国房地产市场逐渐走向成熟和局部出现过热的情况下,国家加强了对房地产市场的宏观调控。目前,大部分房地产开发企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。但随着市场经济机制的变革,以及国家对房地产市场的调控,使得房地产企业面临着越来越多的问题和挑战,特别是房地产企业的财务和成本控制管理等问题。如何确认销售收入成为房地产企业工作的重心,对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。

由于房地产开发企业销售确认的特殊性,使销售确认会计核算衡量标准成为了会计核算的重点问题,其主要影响解决销售确认问题的因素是明确收入和成本之间的配比与否,以及销售收入的衡量标准。而本文就统一销售收入的确认衡量标准以及配比收入和成本等方面提出了一些解决其问题的建议。

房地产企业销售环节涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个种税,是房地产开发企业涉税最多的环节,也是税收筹划的重要环节。

我国房地产企业传统的营销渠道主要有以下两种:自主营销模式和代理销售模式。这两种销售模式的选择对企业本身并没有绝对的优劣,不同的房地产开发企业可以依据自身的情况,结合市场环境进行选择。

房地产企业营销策划及销售管理——项目营销策划总流程　　项目营销策划主要内容　　营销计划制定步骤　　项目的销售宣传整体部署方案　　营销计划(方案)　　营销策划工作执行总体要求参考图示　　......　　　　word文档195页

从房地产企业财务核算的角度出发,车位营销的财税核算可分为两种:出租和出售。出租即指在一定期限内房产公司转让车位使用权;出售即指房产公司转让车位所有权,客户可以取得独立的车位产权。目前,房地产公司制定的车位营销方式多种多样,这在一定程度上增加了车位营销核算的难度,提高了涉税风险。本文根据相关税收法规及实务经验,对车位营销的财税核算进行探讨。

2009年3月6日,国家税务总局制定并发布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号文),该文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)的基础上进行重编修订、补充后而制定的。该通知对各种销售方式下的房地产经营业务的税收收入确认的时间和金额做了细致规定,导致税法和会计在收入处理中产生巨大的差异,为便于指导房地产开发企业所得税实务工作,特撰文讨论。

销售内部控制是企业内部控制的重要组成部分,健全的销售内部控制,是房地产企业促进销售增长、规范销售行为、建立品牌形象以及防范销售风险的有效途径。

某房地产企业销售管理手册——一、经营理念　　用我们的努力与专业技能为客户带来完美、超值的服务　　二、企业文化　　1、专业　　2、亲和力　　3、团队风貌和个人魅力　　三、质量方针　　以高质量的产品和优质服务最大限度满足客户需求　　......　...

销售管理制度 一、总则 1、为规范开发项目的销售管理工作，提高管理工作水平，最大 限度地实现企业经济效益，特制定本制度。 2、本制度涉及楼盘销控、认购管理等内容，销售部应按此制度 执行。 二、销售策略、计划的制定 3、拟开发项目之初，销售部应掌握项目定位、产品规划、销售 成本核算等内容，做好营销策划工作准备。 4、根据项目开发进展，销售部及时进行全程营销策划，包括项 目调研、制定销售策略、宣传推广策略等。 5、销售部应根据项目施工进度，实施营销推广计划，做好开盘 前的准备工作，包括各种形式的宣传、销售现场包装、销售人员 到位与售前培训等。 6、销售部经理应根据项目情况，及时做好项目销售规划，组建 销售团队，开展与销售相关的各项工作。 三、楼盘销控管理 7、楼盘房源控制工作由销售部经理统一负责，现场负责人配合 进行。 8、售楼人员需要销售房源时，须确认该房源尚未售出，方可销 售。 9、售楼人

营改增是我国税制改革的重要内容,营改增自实施以来,已经取得了较为显著的改革成效,有效地降低了企业税收负担,同时为国家税收收入提供了可靠保障。本文就营改增对房产开发销售企业的利与弊予以分析和探讨,总结营改增对房产开发销售企业的影响,并提出了个人的建议和看法,以期对房产开发销售企业有所借鉴和参考。

文章从2005年我市对4家房地产企业进行的会计信息检查中存在的问题入手,结合房地产企业的行业特点,深入研究了有关会计制度、新的企业会计准则及相关税法规定以后,对房地产企业销售收入、成本确认和会计处理方法提出了几点便于理解,操作性更强的方法。