房地产评估价格的特征因素及量化

由于房地产是一种异质商品,物业之间在构成使用价值的各特征方面存在明显的差异。从房地产所具有的各特征的隐含价格出发进行价格评估,可以对市场比较法、收益还原法、重置成本法等三大传统房地产评估方法进行改进。本文在介绍国外经验的基础上,以杭州市的住宅市场为例,建立住宅特征价格模型,得出住宅特征的隐含价格和住宅价值的评估模型。

房地产价格评估工作是我国房地产开发事业发展过程中的重要问题,本文围绕房地产估价工作的开展方法问题,以基于特征价格的房地产评估新方法为例,选取两个具体角度展开了简要论述。

房地产评估合同 编号：___________发票号：___________ 委托人（以下简称甲方）：__________________________________ 法定代表人：_____________________________________________ 地址：___________________________________________________ 邮政编码：_______________________________________________ 联系电话：_______________________________________________ 传真：___________________________________________________ 受托人（以下简称乙方）：________________

学院名称：土木工程与建筑学院 课程名称：房地产估价 指导老师：王丽云 班级：12工程管理1班 学号：1209072129 姓名：饶颖晨 日期：2015年10月15日 房地产评估报告 项目名称：湖南省岳阳市岳阳楼区花板桥枫叶巷8 号房地产价格评估 委托方：xxxx 估价方：星辰房地产评估有限公司 估价人员:饶颖晨 估价作业日期：2015年10月10日至2015年10月15日 估价报告编号：湘房估字[01]第xx号 目录 致委托方函......................................................................................................

泰安市正源房地产评估有限公司 1 房地产估价报告 估价项目：肥城市新城盛源小区2号楼2单元6层西户（自东向 西） 委托方:赵衍更 估价方：泰安市正源房地产评估有限公司 估价人员：周庆旺、梁新成 估价作业日期：2010年11月3日—2010年11月4日 估价报告编号：泰正源评报字[2010]第f0686号 泰安市正源房地产评估有限公司 2 目录 一、致委托方函⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3 二、估价师声明⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯4 三、估价的假设和限制条件⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5 四、房地产估价结果报告⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯6 五、房地产估价技术报告⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯10 六、附件 1、房屋所有权证（复印件） 2、估价机构营业执照（复印件） 3、估价机构《资质证书》（复印件） 4、估价师资格证书

1 房地产评估报告 姓名:怡若梦 班级：******** 专业：建筑工程技术 学号：********** 2 房地产评估报告 项目名称：宁德蕉城区新华街31号地上建筑物 及附属物等进行估价 受托估价单位：福建中兴资产评估有限公司 估价人员：刘海教吴宁 委托估价方：福建闽东电力股份有限公司 估价日期：2009年12月26日 房地产估价报告编号：宁焦房铜评（2010）3004号 3 目录 一、封面........................ 二、目录....................... 三、致委托方函.................. 四、估价师声明.................. 五、估价的假设和限制条件........ 六、《房地产估价结果报告》.......

一、名词解释 1、基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的 原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 2、市场比较法也称比较法、市场法、交易实例比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类 似房地产(即可比实例)进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观 合理价格或价值的方法。 3、成本法又称成本逼近法，是指求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧， 以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为 导向来求取房地产的价值。 4、重置价格又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新 建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 5、经济折旧又称外部性折旧，是指建

深圳市正中联行土地房地产评估有限公司 shenzhenaccuracyunitedrealestateappraisalco.,ltd 房地产抵押估价报告 委托方：韦利珍 正中联行（深）房字[2011]第4-0027号 项目名称：深圳市福田区滨河路南下沙村花好园a-1座18g 房地产抵押价值评估 估价机构：深圳市正中联行土地房地产评估有限公司 作业日期：2011年03月14日至2011年04月15日 电话：8256137382561539传真：82561522 深圳市正中联行土地房地产评估有限公司shenzhenaccuracyunitedrealestateappraisalco.,ltd 2 目录 一、致委托方函-------------------------------------

realestateevaluationreport nameoftheappraisalitem:evaluationreportofthehouse locatedatroom1,f5,unit1,no.109, client: dateofreport: no.ofthereport: realestateappraisalofficeco.,ltd. realestateappraisalreport mr./lady, hygzno.p100701 realestateappraisalofficeco.,ltd.1 onyourrequest,wemadespotinspectionfortherealestatelocatedatroom1,f5,un

浅谈房地产评估——房地产评估,全称为房地产价格评估,是指专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。台湾称其为“不...

精心整理 页脚内容 比较法及其运用 要求 1.熟悉比较法的含义； 2.了解比较法的理论依据； 3.掌握比较法适用的估价对象和条件； 4.熟悉比较法估价的操作步骤； 5.了解搜集大量交易实例的必要性； 6.熟悉搜集交易实例的途径； 7.掌握搜集交易实例的要求； 8.了解建立交易实例库； 9.了解选取可比实例的必要性； 10.掌握选取可比实例的要求； 11.熟悉建立比较基准； 12.熟悉交易情况修正的含义； 13.熟悉造成成交价格偏离正常比较价格的因素； 14.掌握交易情况修正的方法； 15.熟悉市场状况调整的含义； 16.掌握市场状况调整的方法； 17.熟悉房地产状况调整的含义； 18.掌握房地产状况调整的内容； 19.掌握房地产状况调整的思路； 20.掌握房地产状况调整的方法； 21.熟悉求取单个可比实例比准价格的方法； 22.了解求取最终比准价

第四章房地产价格评估练习题答案 4、计算题 （1）根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为： 2 300020006 29752066() 110% 元 2)总建筑费用现值为： 0.51.5 100060%10000100040%10000 9190000() 110%110% 元 3)专业费用=9190000×6％=551400(元) 4)租售费用及税金=29752066×5％=1487603(元) 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9190000+551400)×20％ =(地价×20％)+1948280 6)总地价=(29752066-9190000-551400-l487603-19

---------------------------------精选公文范文-------------------------- ----------------精选公文范文---------------- 1 房地产评估实习周 记 转眼第四周了。在这的气候也比较适应 了！干了这么长时间也学会了许多东西 知道了房地产不少知识。 房地产估价从表面上看，好像是估 价人员在给房地产定价—估价人员认为 值多少钱就值多少钱。但实际上，房地 产估价不应是估价人员的主观随意定 价，而应是估价人员模拟市场形成价格 的机制和过程，将客观存在的房地产价 格或价值揭示、显示出来，是科学与艺 术的有机结合。要做好房地产估价，不 仅需要通晓房地产估价的理论、方法和 技巧，还需要具备房地产制度政策、开 发经营，以及经济、建筑、城市规划、 法律等多方面的知识，需要理论与实践 高度结合。实习中，通过与万

房地产评估报告 项目名称：重庆xxxx xxxxx房地产价格评估 委托方：重庆大学 估价方：xxxx 估价人员:xxxxxx 估价作业日期：2010年01月11日至01月22日 估价报告编号：渝房估字[01]第xx号 1 目录 致委托方函.....................................................2 估价师声明.....................................................3 估价的假设和限制条件.............................................4 房地产估价结果报告.............................

1 答案部分 一、单项选择题 1、c 2、b 3、c 4、c 【答案解析】：容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积 /土地总面积，综合比较，c方案最可行.a不满足建筑密度的要求,b没有充分利 用土地,d超过了国家规定的容积率。 5、b 【答案解析】：土地投资利息＝800×[（1＋8％）－1]＋2000×[（1＋8％）^0.5 －1]＝142.46（万元）。 6、c 7、c 8、a【该题针对“[新]路线价法在房地产评估中的运用”知识点进行考核】 9、b 【答案解析】：土地评估值＝15×（p/a，10％，10）＋20×（p/a，10％，5）× （p/f,10％,10）＝15×6.145＋20×3.791×0.3855＝121.40（万元）。 10、c（600+1400）×8.5%=600×r1+1400×10

.精品文档. 2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创 1/3 房地产评估委托合同 房地产评估委托合同 委托估价方: 受托估价方:北京建正合生房地产评估有限公司 甲、乙双方就委托房地产价格评估事宜达成如下协议: 一、甲方因为，特委托乙方对进行评估。 二、甲方应于年月日以前将委托评估房地产所必需的产 权证明、证件及其它有关资料交给乙方。甲方应向乙方提交 的资料如下: 1.上述住宅楼房的确权证明材料复印件； 2.其他有关资料。 三、乙方应根据甲方委托评估的目的,对委估房地产的 价格予以客观、公正的评估,并向甲方出具房地产价格评估 报告书。普通房地产价格评估,一般应在甲方提供资料后两 周内完成。 四、甲、乙双方对委估房地产价格评估报告的内容应尽 保密之责,除向政府主管部门申报外,未经对方同意,不得对 外公开或泄露给他人。

房地产估价报告 项目名称：恒福丽铂公馆 委托方：马毅 估价方：三水正创房产估价公司 估价人员：张炼、梁金洋 估价作业日期：2016年06月10日至2016年06月30日 估价报告编号：201102（2016）个字第0110号 三水正创房地产评估有限公司 二零一六年 三水融创房地产评估有限公司 第1页 致委托方函 马毅先生： 受您的委托，我公司恒福丽铂公馆之市场价值进行了评估。为您向金融机构 申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估 价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础 上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定三 水恒福丽铂公馆建筑面积114平方米，土地使用权面积114㎡）在2016年06月 20日的市场价值（场价值为人民币9

本文在对房地产评估价格定义和本质进行界定的基础上，分析了影响房地产评估价格的特征因素，并对这些因素进行了量化，以减少房地产估价中的主观因素，让房地产评估结果更真实可信。

客观,公正是房地产评估的生命:记国家一级房地产评估机构福州市房地产价格评

房地产评估属于资产评估中的重要组成部分，对资产评估来说具有积极的作用。国内房地产的评估理论以及方法在逐步的发展，但是对于房地产的评估值和交易价格方面来说，期间还有一定的差距和问题。本文通过对房地产评估具有的概念、评估的价值区间及均衡价格间存在的问题等方面进行分析，谈谈均衡价格以及博弈理论等对价值区间检验的合理性。并对评估方法进行总结和阐述。

在市场经济背景下,我国的城市化建设进程逐步加快,并给房地产行业的发展带来了巨大的机遇与挑战。本文主要研究影响房地产评估的环境要素及环境安全要素,根据实践工作中的相关经验,提出相应的解决措施,并为房产评估提供重要参考依据,以推动我国房地产行业可持续发展。

常有客户问我们:为什么发展商卖给我们房产的价格这么高,而你们为我们评估出来的房价却那么低?我们认为,由于评估目的不同,即使是同一物业,售出的时间与评估时间就算基本一致,也可能会出现评估价格与售价不一致的情况。造成房地产二级市场转让价格(即通常所说的“售价”)与房地产抵押评估价格有所差异的原因多种多样,归纳起来有以下几个方面: