房地产估价收益法中还原利率确定方法

一、问题的提出《房地产估价规范》中对\"收益法\"的定义是:预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观

房地产估价报告 估价项目名称：吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星 宇之悦 委托估价方：长春新星宇房地产开发有限责任公司的法定代表人徐 旖旎 受理估价方：城建学院房地产资产评估有限公司 注册房地产估价师：畅畅（注册证书编号：4219970926） 陈晨（注册证书编号：4220040512） 估价作业日期：二〇一三年十二月二日至二〇一三年十二月十三日 估价报告编号：新星宇之悦房估报字[2013]1354号 目录 致委托估价方函....................................................1 注册房地产估价师声明..............................................2 估价的假设前提和限制条件.......................................

在运用收益法进行房地产估价时,目前存在着许多问题,他们都不同程度地影响了估价过程的科学性和估价结果的精确度。这些问题主要体现在收益法的适用范围和参数确定及资本化率的确定等几方面。

收益法房地产估价的分析与改进——通过对收益法房地产估价中年净收益的估算!还原利率的确定和收益现值的计算等三方面的分析,提出了收益法在房地产估价应用中的不足及改进方法。

收益法是房地产价值估价中常用的一种方法,本文针对收益法运用实务中存在的一些具体问题进行分析,提出注意事项和解决方法。

笔者以某大酒店为例,提出了收益法评估大酒店房地产的技术路线与方法.重点阐述估价过程中有关客观年总收益、客观年总费用、还原利率等估价参数确定等技术难点,最终测算出大酒店的房地产价格。

在现行房地产估价收益法中,关于收益价格的公平性存在一定的矛盾。本着以提高房地产估价质量为目的,改进后的收益法即收益共享法将房地产未来的净收益在房地产买方和卖方之间进行了合理的分配,既满足了买方的投资目的,也提高了房地产交易真实发生的可能性。由此,达到了完善现行的房地产估价理论、构建优化的估价方法的目的。

收益还原法在房地产估价中的应用——收益还原法是房地产估价三种基本方法之一，它的应用需要准确把握两个关键问题(纯收益的求取和资本化率的确定。尤其是资本化率的确定一直是个难题，目前国内房地产评估界尚无一个操作性、可靠性强的资本化率确定方法，这使得...

收益还原法是房地产估价中公认的三大基本方法之一,有较强的理论基础,常用于有收益或潜在收益的房地产估价中.在收益还原法中,房地产的净收益、成本费用、报酬率的确定是关键点,也是难点.在分析酒店型房地产的财务数据和相关政策的基础上,对估价中所需的各项参数进行了研究,以实际案例探讨收益还原法在酒店型房地产的应用问题.

收益还原法是房地产估价三种基本方法之一,它的应用需要准确把握两个关键问题:纯收益的求取和资本化率的确定。尤其是资本化率的确定一直是个难题,目前国内房地产评估界尚无一个操作性、可靠性强的资本化率确定方法,这使得收益还原法无法作为一种主要的、独立的、可靠性强的估价方法得到应用,其实际应用与它的理论地位很不相符。本文从资本化率特点的讨论入手,引入收益风险倍数和国债安全利率的概念,讨论如何将安全利率法与市场抽取法相结合,即运用“安全利率———市场抽取”综合法来确定资本化率,具有较强的现实指导意义。

房地产估价的收益还原法评析

基于收益资本化理论研究和资本化率计算方法,本文通过实证分析,对直接资本化法和报酬资本化法的本质和适用范围进行了探讨,最后作者对其在现实中的运用提出了几点意见。

1收益法的理论依据随着市场经济的日益完善,在房地产估价的过程中,能够充分反映房地产作为一种投资载体这种特性的收益法得到了越来越广泛的应用,但是在实际应用中仍然存在着一些有待研究、解决的问题,例如对于净收益、资本化率的内涵和外延等问题还存在一定的争议。在

在诸多房地产估价方法中,收益还原法是十分重要的一种方法。而应用收益还原法,最关键的问题是确定资本化率。资本化率有多种求取方法,比较易行且科学的有市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法以及投资复合收益率法。

!"#!""#·!"$!经济论坛 信用法，形成我国市场经济的良好环境。 同时法律应当允许建立盈利性的信用中 介机构，这样才能完善我国的信用体系。 !"建立盈利性的信用中介机构。我 国应当有类似美国邓白氏这样的信用机 构。由于我国缺乏信用机构的经营管理人 才，也不懂信用机构的运营方式，因此应 当允许国外的信用机构在我国成立合资 公司或开办分支机构，培养我国的信用管 理人才，加快我国信用机构的规范化发 展。 同时，信用机构必须盈利，应当允许 信用机构靠出售信用信息来盈利，既促进 信用机构的造血机能，又促进它们健康发 展。 #"信用机构应和公共机构合作。在 我国已经有些机构掌握了一定的信用资 源，比如银行、工商、税务、公安等部门，但 是这些机构的信用信息非常分散，他们没 有盈利压力，就没有利用这些信用资源的 动力。如果信用机构和国外一样，能够从 这些机构购买信用资源，并对这些信用资 源进行

收益法测算表（房地产） 序号 项目名称 （单位：元/㎡）计算公式计算结果单位 一年有效毛收入(2)+(3)-(4)6286.50元/㎡ （1）月毛租金收入550.00元/㎡ (2)年潜在毛收入（1）×126600.00元/㎡ （3）租赁保证金、押金利 息收入 (1)×3%16.50元/㎡ （4）空置等造成的收入损 失 (2)×5%330.00元/㎡ 二年运营费用（5）+（6）+（7）+（8）+（9）947.38元/㎡ （5）管理费用(一)×3%188.60元/㎡ （6）维修费用重置价格（1600元/㎡）×2%32.00元/㎡ （7）保险费用重置价格（1600元/㎡）×0.2%3.20元/㎡ （8）税金及其附加费(一)×11.51%723.58元/㎡ （9）土地收益金（划拨土 地） 0×120.00

房地产行业已经成为我国经济发展的重要支柱产业,当前房地产出售、转让、投资、抵押等业务十分频繁,这些都需要确定房地产的价值。收益法是房地产估价中常用的方法之一,其主要运用于有收益的房地产的价值评估,房地产的收益性体现在两个方面:一是现实存在的

在房地产估价中,收益法是常用的估价方法之一。折现率是利用收益法准确计算房地产价格的关键问题之一,因而适当的确定方法又成为影响折现率准确性的重要因素。通过分析折现率的选取现状和原则,构建以安全利率加风险调整值法为基础的折现率定量模型,并进一步确定了安全利率和风险参数模型,对科学、正确、客观地确定房地产估价中的折现率具有重要的参考价值。

一、问题的提出\r\n《房地产估价规范》2．0．13收益法的定义是：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

本文对房地产估价中收益法的运用进行了研究,探讨了资本化率的确定方法,包括市场提取法、安全利率调整法、实际利率调整法、收益风险倍数法,并针对各种方法的不同特点,探讨了其适用的具体情况,进行了实证分析;此外本文探讨了运用"收益分配法"准确测算待估房地产的净收益,并进行了实证分析。

目前,在我国房地产估价中有市场比较法、成本法以及收益还原法等三种常见的估价方法。收益还原法是通过合适的还原利率,将房地产在未来能够带来的纯收益进行估价的一种方法。本文主要探讨了房地产估价中收益还原法的运用。

笔者以某大酒店为例,提出了收益法评估大酒店房地产的技术路线与方法.重点阐述估价过程中有关客观年总收益、客观年总费用、还原利率等估价参数确定等技术难点,最终测算出大酒店的房地产价格。