房地产估价理论中四个矛盾问题的若干分析

经过一年多的工作，《中华人民共和国房地产估价技术规程》(征求意见稿)(以下简称《规程》)已经完成。以下是笔者就在起草《规程》过程中感受到的一些问题发表一点个人的看法。

对目前房地产估价中常用的市场法、成本法、收益法中存在的问题进行了探讨,并提出了一些改进措施,以期完善现有的估价方法,使其更好的为房地产业健康发展提供服务。

关于收益法应用于房地产估价若干问题的探讨

标准化是行业信息化建设的基础，估价行业的信息化建设对制定房地产估价行业的数据分类编码标准的需求越来强烈，本文对房地产估价数据分类编码标准涉及的若干基础性问题进行初步探索，主要是对房地产数据标准的认知、房地产数据标准的分类以及应该首先制订的房地产估价数据标准类别以及编制房地产估价数据分类分级的一些思路进行初步的探讨。

本文分别探讨了房地产抵押的相关政策、房地场估价的方法和拆迁估价的问题

房地产估价司法鉴定是指在诉讼活动中房地产估价机构运用房地产估价的专门知识和技能对房地产价格进行评估并出具报告的活动。当前，各类经济纠纷、法院执行等各类案件中大量涉及到房地产价格问题，都需要房地产估价机构进行司法鉴定。而在这些案件中，涉案房地产价格一般都是诉讼各方最为关注的焦点问题，这使得房地产估价司法鉴定工作难度会远远高于其他类型的房地产估价。以下就房地产估价司法鉴定工作中常见问题提出建议供各位同行参考。

《房地产估价》是我校房地产专业的核心课程之一,教学中一直有重理论轻实践的现象,本文作者从自身教学实际出发,认为要解决估价课程教学中实践性教学的问题重点是把握几个关系问题,即理论教学与实践教学的关系、课堂教学与现场教学的关系、老师\"教授\"与学生\"自学\"的关系、学习的过程管理与期末课程考核的关系、估价员(师)考试与估价能力的关系等

四．《房地产估价规范》中两项值得进一步商榷的条款（一）对成本法里“不可修复费用”不计入折旧费的疑惑。《规范》第5节《估价方法》第5．4．8条规定：“建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需费用作为折旧费。”

收益还原法中若干因素对房地产估价结果影响的分析郭春显，葛颖培由于纯收益和还原利率在房地产实际评估中的确定有一定的难度，且又比较抽象，所以，引起了理论界和实践部门泛的探讨。本文拟就折旧、残值对估价结果的影响做一些分析与讨论。一、关于拆旧计入纯收益与否的...

一、问题的提出《房地产估价规范》中对\"收益法\"的定义是:预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观

在市场经济发达的美闫，房地产估价行业的蓬勃发展，离不开美国估价学会（appraisalinstitute，简称ai）的领导。

房地产估价理论与实务初探季雪近年来，房地产价格评估在我国已成为业务繁多、专业人才极其缺少的一种中介服务。无论是房地产的买卖、交换、租赁、抵押贷款、入股、征用赔偿、课税、保险、典当、纠纷处理，还是合资、合作、企业兼并、企业承包经营，以及房地产管理和会计...

随着我国房地产业的飞速发展，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业，房地产市场成为社会主义市场体系不可或缺的重要组成部分。房地产经济的安全性关系着国家最基本的物质生活保障，以及国家整体经济发展的安全性。因此研究房地产经济对保障我国房地产业健康、快速、平稳发展，以及对确保国民经济安全性都是具有重要意义。本文通过对我国房地业的发展、房地产业发展所出现的问题，以及国家宏观调控等方面的研究，为我国房地产业的健康发展提出了若干建议。

第一章房地产估价文书写作 考试大纲： 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 要求考试掌握本章内容。 建议重点把握： 本章非常重要，反映估价师的能力 1.掌握第二节房地产估价报告的构成要素及其写作； 指错题估价报告规范格式，考试知识点多，占分值10-20分 2.熟悉房地产估价报告的文字要求。 内容讲解 第一节房地产估价文书概述 一、房地产估价文书的种类及作用 完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查看、选 定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节，不同的环节需要有不同的估价文书。 概括起来，估价文书主要有以下几种： （一）估价委托书 估价机构在受理一项估价业务时，需要与估价需求方进行沟通、协商，明确估价目的、估价对 象、估价时点等基本事项，以及估价服务收费标准、收费依据、付款

第一章房地产估价文书写作 考试大纲： 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 要求考试掌握本章内容。 建议重点把握： 本章非常重要，反映估价师的能力 1.掌握第二节房地产估价报告的构成要素及其写作； 指错题估价报告规范格式，考试知识点多，占分值10-20分 2.熟悉房地产估价报告的文字要求。 内容讲解 第一节房地产估价文书概述 一、房地产估价文书的种类及作用 完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查看、选 定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节，不同的环节需要有不同的估价文书。 概括起来，估价文书主要有以下几种： （一）估价委托书 估价机构在受理一项估价业务时，需要与估价需求方进行沟通、协商，明确估价目的、估价对 象、估价时点等基本事项，以及估价服务收费标准、收费依据、付款

关于房地产估价中假设开发法的理论探讨

纠纷房地产估价不同于其它目的的房地产估价，具有自己的特殊性，纠纷房地产估价是对纠纷案件中涉及的争议的房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额进行科学的鉴定。目的是要解决纠纷、协调当事人各方的利益，它除遵循一般房地产估价

上海市\"十五\"规划已经把房地产业列为支柱产业之一,说明房地产业在国民经济中的地位日益提高。随着中国加入世贸组织进程的加快,房地产业必将逐步进入到建设开放型市场经济阶段。国有企业将被\"断奶\

在房地产评估开展的实务工作中，由于我国在土地和房屋制度设计的特殊性．房地产的形成呈现多种属性和类别的状况，加之房地产价值构成要素和影响价值形成因素的复杂性，在房地产价格的评估中，我们常常会面临许多复杂的实际问题，其中，房地产价格评估对象不同属性和类别、房地产价格评估目的、房地产价格评估基准日等都是不可忽视的几个重要问题。笔者认为，在房地产价格评估的实务工作中应注意对以下几个方面问题的把握。

《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)第36条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”《城市房地产转让管理规定》(以下简称《转让管理规定》)第3条对此概念中的合法方式作了进一步的细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：1．以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

分析了房地产价格形成理论、房地产经济属性、房地产估价技术路线及其与房地产估价方法之间的关系。估价公式是房地产价格形成理论的表现形式,反映的是相应价格形成理论下的估价技术路线。不论采用哪一种估价方法进行估价,在考虑了合理误差的情况下,各种估价方法评估的结果应当是一致的。

一、问题的提出\r\n《房地产估价规范》2．0．13收益法的定义是：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。