大连地产房地产开发手续详细流程图

房产开发前期流程图 备注：1、扩初阶段（需征询部门：民防/抗震/卫生/规划/环保/水/电/燃气/电信/环卫/交通/路政/消防/药监） 2、土地证阶段；3、规证阶段（施工图需征询部门：民防/抗震/卫生/交通/路政/药监） 4、招标阶段；5、施工证阶段 签订土地合同初步方案构思 项目报建编制可研报告,取 得项目立项批复 取得规划设计要求 编制方案并进行方案 审批 进行各部门的扩初征 询 取得用地规划许可证 编制环评报告并进行 环评审计 取得初步设计意见单 进行各部门的施工图 征询 送审图公司进行施工 图审 取得规划许可证 送防雷办进行防雷征 询 开工前复验 设计招标及合同备案 施工招标及合同备案 监理招标及合同备案 勘察招标及合同备案 缴纳外来人员综合保 险 进行桩基交易 取得施工许可 质监站备案 进行土地权属调查 缴土地款并进行土 地合同公证 进

1土地费用 1.1土地征用费 1.2土地出让金 1.3土地购置（拍卖、招 标）费 1.4拆迁补偿费 1.5拍卖佣金 1.6土地交易费 1.7土地契税 1.8其他土地费用 2前期费用 2.1七通一平费 2.1.1临时施工道路费 2.1.2临时施工用水接入 费 2.1.3临时施工污水管接 入费 2.1.4临时施工用电接入 费 2.1.5临时施工用气接入 费 2.1.6临时施工办公电话 接入费 2.1.7临时施工办公网络 接入费 2.1.8场地平整 2.2临时设施 2.2.1临时办公室费 2.2.2临时厕所费 2.2.3施工场地围墙及门 卫室费 2.2.4临时场地占用费 2.2.5临时借用空地租费 2.2.6其

房地产开发流程图 第1页共3页 政府下文批地 市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书 运用“房地产前景预测调研系统”、“房地产投资专家系统”进行项目的初步可行性研究评估 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办会签 运用“房地产前景预测调研系统”、“房地产投资专家系统” 进行项目投资的详细可研测量，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务：运用 “营销策划展示设计系统”进行融资运作 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 新征地到土地局、规划 局、乡政府、村公所 结果报市房地局

房地产开发流程图

房地产开发全流程图(内部版)

房地产开发流程图（简约） 签署地块合作开发合同 设立项目公司（办理工商、组织机构代码、税务登记、银行开户） 项目选址意见 建设用地规划许可证 取得国土证房地产企业资质申报（暂定级） 立项申请 做环评和环保审批 报修建性详规 消防审核意见书 建设工程规划许可证 招标/议标 防雷、人防、施工图审查、办理地名 质量监督/安全监督 施工许可证 办理预售 规划验收 消防、环保验收 工程竣工资料审查 竣工验收备案 房地产项目开发流程 签署地块合作开发合同 （政府将土地利用规划报国务院审批---取得土地利用批文---进行征地拆迁补偿工作并签订 协议书---招拍挂---项目公司摘牌交纳保证金，签订成交确认书（补充协议）---签订土地转让 协议和土地出让合同。等所有土地款项全部付清后才能取得国土证） 设立项目公司（办理工商、组织机构代码、税务登记、银行开户） （拿地与设立置业公司及项目公

房地产开发流程图——房地产开发流程图　　　　excel格式。

房地产开发工作流程图——房地产开发工作流程图　　2页word　　招投标管理流程　　1页word

1 房地产开发工作流程图 土地招标/拍卖信息投资机会分析 签订出让合同，办 理土地权证 招标/拍卖取得土地 使用权 办理项目报建申领项目建议书 填报住宅项目配套建 设条件审核申请表 向规划局申领建设项 目选址意见书 征询上水、下水、供电、 煤气、电话等配套条件 编制详规 设计招标 书面征询上水、下水、供电、 煤气、电话等配套条件 方案设计 对建筑方案作 内部评审 编报建设项目可行 性研究报告 送审建筑方案，向 规划局报批建设用 地规划许可证 征询环保、消防、卫生防 疫、交通、绿化、上水、 下水、供电、煤气、电话、 环卫等部门意见 初步设计 初步设计评审会 勘察招标与施工 征询环保、消防、卫生防 疫、交通、绿化、人防、 抗震、上水、下水、供电、 煤气、电话、环卫等部门 意见 组织动拆迁：1、冻结 户口、停发营业执照、 停办房屋交易2、制定 拆迁计划和方案3、签 定委托动

取得土地，签署土 地出让合同 建设项目立项核 准审批 建设项目工程备案 登记及渣土手续 建设项目环评、灾 评、震评审批 建设项目用地规划 许可证办理 国有土地使用证 办理 建设项目详规审批 建设工程规划许可 证办理 建设工程方案设计 招标 房地产开发经营权 办理 施工图备案证明办理 建设项目施工图单 体技术性审查 建设项目施工图合 格证、备案书办理 缴纳建设项目城市 综合配套费 建设项目市政排 水、中水手续办理 建设项目人防工程 设计及图纸审查 建设项目人防结建 手续办理 建设项目供热、供 水、燃气工作协调 建设工程规划放验 线手续办理 建设项目消防设计 备案及抽查办理 签订建设项目工程 档案预验收合同 单体施工图纸预测绘 单体工程总档备案 手续办理 建设项目招标控制 价审核 确定施工单位、监理 单位，办理施工、监 理中标通知书 办理施工合同、监 理合同备案手续 支付安全文明施工 费 缴纳

房地产开发工作流程图 招投标管理流程 房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很 多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理 修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税 种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段 应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。 一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关 部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而 把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要 求对方承担。 （1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向 承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土 地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。 应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率 （2）印花税：是对在经济活动和经

房地产开发工作流程 a1项目信息收集及过滤： 1公司根据每年的工作计划时刻关注国土资源局的土地拍卖情 况，对每一块意向土地的相关资料做出详实可靠的分析。造价 控制中心在获得土地拍卖文件后，按照规划设计指标核算出建 安成本。开始市场调查（包括人口、经济状况、收入来源、交 通运输、生活设施、风俗习惯等）。根据调查结果，做出评价。 认为项目可行，列出可行性提纲。 2财务状况分析 公司财务总监根据公司现有资金及贷款能力给出分析结果 3销售前的预测 销售公司结合土地周围的实际情况做出销售前预测（调查与预 测社会对项目产品的需求类型）。 4工程可行性研究 研发中心接到造价控制中心提供的可行性提纲，进行工程可行 性研究，看是否可行。 5造价控制中心根据销售公司提供的售前预测及研发做的工程 可行性报告，做出项目可行性提议，报公司领导审批。 a2项目概念策划： 项目可行性提议经公司领导批准

房地产开发工作流程图 招投标管理流程

房地产开发报建流程图 可行性研究报告 签订合作意向、协议及合同书 房地产开发资质测绘院红线图规划局出具规划设计条件 地勘检测委托设计院规划设计 规划局设计审批 市政府设计审批 《用地规划许可证》设计单位出施工图纸 审图中心图纸审查 国土局委托测绘院测绘 评估公司对土地评估 开发区开具用地补偿款单位证明 土地证明文件 招投标中心签字盖章 开发办出具建设意见 报市政府审批 登报公示 公开拍卖 签订《土地成交确认书》 签订《土地出让合同》 缴纳契税 土地证 委托制作《立项报告书》 发改委 《立项 报告》 《工程规划许可证》 工程招标 《施工许可证》 《房地产经营开发权证》公安局编制门牌物价局价格审核网上提报预售合同编制《预售方案》签订物业合同 《商品房预售证》 环保报告安 全 部 门 人 防 审 查 园 林 审 图 防 雷 检 测 辐射检测 地 震 勘 察 设 计 单 位 勘

精心整理 房产开发前期流程图 签订土地合同初步方案构思 项目报建 编制可研报告,取 得项目立项批复 取得规划设计要求 编制方案并进行方案 审批 进行各部门的扩初征 询 取得用地规划许可证 编制环评报告并进行 环评审计 取得初步设计意见单 进行各部门的施工图 征询 送审图公司进行施工 图审 取得规划许可证 送防雷办进行防雷征 询 开工前复验 设计招标及合同备案 施工招标及合同备案 监理招标及合同备案 勘察招标及合同备案 缴纳外来人员综合保 险 进行桩基交易 取得施工许可 质监站备案 进行土地权属调查 缴土地款并进行土 地合同公证 进行用地指标预审 上会通报并取得土 地备案联系单 地籍号确认并缴纳 契税 进行土地权属登 记，取得土地证 打桩 精心整理 备注：1、扩初阶段（需征询部门：民防/抗震/卫生/规划/环保/水/电/燃气/电信/环卫/交通/路政/消防 /药监） 2、

① ② 寻找拟建投资地块 投资分析、编制项目建议书代可研报告 1天(计委 总体规划方案设计 方签署的合作意向书 项目规划审批申报表 建设单位用地申请及拟建项目情况说明 、拟建方案设想总平面图 、1:2000地形图一份 ⑥ ⑦⑩ 规划意见书天(规委 项目立项 23天(市计委、市建 委开发办 委托交通影响评估报告 22天(市规划院、规委 45天 30天(市规划院 ⑧⑨ 委托钉桩 0天(规委、测绘院 人防(审批意见、消防专业报建图(审 批意见 20天(评估单位 地价款 电信方案咨询供电方咨询20天供水方案咨询20天 市政项目方案综有线电视方案咨询20天10人 道路方案咨询20天热力方案咨询20天 (20 28 雨、污水方案咨询20天 (39 卫生验收园林验收 a、年度施工计划a、建设项目环保审查审批手续(环保评估报告审批 b、施工合同b、建设

取得土地，签署土 地出让合同 建设项目立项核 准审批 建设项目工程备案 登记及渣土手续 建设项目环评、灾 评、震评审批 建设项目用地规划 许可证办理 国有土地使用证 办理 建设项目详规审批 建设工程规划许可 证办理 建设工程方案设计 招标 房地产开发经营权 办理 施工图备案证明办理 建设项目施工图单 体技术性审查 建设项目施工图合 格证、备案书办理 缴纳建设项目城市 综合配套费 建设项目市政排 水、中水手续办理 建设项目人防工程 设计及图纸审查 建设项目人防结建 手续办理 建设项目供热、供 水、燃气工作协调 建设工程规划放验 线手续办理 建设项目消防设计 备案及抽查办理 签订建设项目工程 档案预验收合同 单体施工图纸预测绘 单体工程总档备案 手续办理 建设项目招标控制 价审核 确定施工单位、监理 单位，办理施工、监 理中标通知书 办理施工合同、监 理合同备案手续 支付安全文明施工 费 缴纳

协办部门工作内容主办部门协办部门 现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心 规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地 下埋藏物等影响开发的因素详细了 解。 发展中心 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通 等情况 发展中心 了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后 项目开发的影响和支撑。 发展中心 了解地块的上市方式和土地 款 同土地所有方进行接触，了解土地 出让方式和土地款，以及能否调整 。 发展中心 了解当地的建安成本、政府 收费项目和具体情况 成本测算发展中心 了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排发展中心 现状图（四至电子文件）发展中心 市场深度调研 销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范 围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等 研发部：负责协助进行区域市场调研 发展中心销

房地产开发流程图 第1页共3页 政府下文批地 市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书 运用“房地产前景预测调研系统”、“房地产投资专家系统”进行项目的初步可行性研究评估 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办会签 运用“房地产前景预测调研系统”、“房地产投资专家系统” 进行项目投资的详细可研测量，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务：运用 “营销策划展示设计系统”进行融资运作 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 新征地到土地局、规划 局、乡政府、村公所 结果报市房地局

项目方案概念设计总体规划方案设计 图纸配合⑥ 45天 a、本单位报批函 b、项目建议书代可研报告 c、房地产开发企业资质证明文件 d、中外合营项目合营各方签署的合作意向书 a、建设项目地点征求意见函 b、建设项目规划审批申报表 c、建设单位用地申请及拟建项目情况说明 d、拟建方案设想总平面图 e、1：2000地形图一份 交地、场地平整（分期） 建设工程 用地手续 ①②③④⑤ ⑧⑨⑾ ⑦⑩ 寻找拟建投资地块 投资分析、编制项目 建议书代可研报告签订土地转让合同 1天（计委） 办理建设 项目地点 征求意见办理规划意见书 28天（规

项目方案概念设计 a、本单位报批函 b、项目建议书代可研报告 c、房地产开发企业资质证明文件 d、中外合营项目合营各方签署的合作意向书 a、建设项目地点征求意见函 b、建设项目规划审批申报表 c、建设单位用地申请及拟建项目情况说明 d、拟建方案设想总平面图 e、1：2000地形图一份 图纸配合 建设工程①②③④⑤ 寻找拟建投资地块 投资分析、编制项目 建议书代可研报告签订土地转让合同 1天（计委） 办理建设 项目地点 征求意见办理规划意 28天（规委 交地、场地平整（分期） 工作准备 用地手续 市政工程 总体规划方案设计 e、标明用地

房地产开发工作流程图——房地产开发工作流程图　　招投标管理流程