地产企业贯标手册产品实现的策划

浅谈“产品实现的策划”审核和证据的获取——在现场审核过程中，审核员的活动包括获得审核证据、依据审核准则评价证据、确定证据满足审核准则的程度、形成审核发现和结论。正如质量管理原则之一“基于事实的决策方法”所示，审核证据收集的充分与否直接影响审核...

8.2.4产品的监视和测量 8.2.4.1为验证交付的产品、融资贷款利息和本金偿还情况满足规定要求，公司对项目的开发、资金运作过程以及房屋的建筑质量实施连续的监视和测量。工程部负责组织项目部对采购材料和设备、施工质量以及设计、施工、监理单位的工作质量进行监督检查。公司的稽查小组负责对项目开发的全过程，包括：前期调研、投资决策、前期运作、规划设计、施工建设、市场营销、前期物业管理、售后服务等环节的工作情况进行监督检查。 8.2.4.2进货检验和试验 a)项目部负责对施工单位是否对进货按规定进行了检验和试验进行监督； b)对施工用的主要材料设备，进行重点监督控制，对大宗物资按规定进行抽样检查。 c)材料设备的监视和测量，具体执行q/tzh-wi-015《材料设备管理制度》中的有关条款。 8.2.4.3过程检验和试验 a)工程部负责组织项目部对工程的施工质量进行控制

1.目的 通过开展对质量体系的内部审核，验证公司质量管理体系文件与标准的符合性，审核各部门开展的质量活动及其结果是否符合规定要求，确保质量体系持续有效地运行，并为质量体系改进提供依据。 2.范围 本程序适用于公司内部质量体系审核工作。 3．职责 3.1管理者代表负责对质量体系内审的策划，组织制订实施质量体系年度内审计划，确定内审小组，任命审核组长。 3.2工程部负责编制质量体系年度内审计划，具体组织开展内审工作,负责内审员队伍管理工作。 3.3审核组长负责编制质量体系内审实施计划，审查内审员的检查清单，组织进行审核，主持召开首次和末次会议，编制审核报告。 3.4内审员负责依据内审实施计划，编制审核清单，经审核组长审查通过后，进行审核。 4．控制程序 4.1质量体系年度审核计划的编制 4.1.1工程部于每年的12月份，编制公司的下年度审核计划，确保

2引用标准 本公司在建立质量管理体系中，引用了下列标准 （a）gb/t19901-2000idtiso9001:2000质量管理体系-基本和术语； （b）gb/t19901-2000idtiso9001:2000质量管理体系-要求； （c）适用的法律法规和标准规范主要有： （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国城市规划法》 （3）《中华人民共和国城市房地产管理法》 （4）《中华人民共和国建筑法》 （5）《中华人民共和国测绘法》 （6）《中华人民共和国价格法》 （7）《中华人民共和国招标投标法》 （8）《中华人民共和国合同法》 （9）《中华人民共和国担保法》 （10）《中华人民共和国产品质量法》 （11）《中华人民共和国环境保护法》 （12）《中华人民共和国防震减灾法》 （13）中华人民共和国国务院令第256号《中华人民共和国

7.3设计和开发 公司所开发工程的设计均委托具备相应资质的设计单位来完成，根据国家法规规定，开发建设单位不能免除设计责任，因此，公司将按以下规定对工程设计进行控制： a)按照7.4章节的规定进行工程的设计招标，确保选择合格的设计单位； b)工程部设有专门人员进行专项管理，参加设计单位各阶段的评审活动，包括设计输入、设计输出、最终设计结果的评审，以及设计验证和设计确认等活动。 c)通过采取抽查、设计参与、例会等监督检查形式，确保设计单位按照本标准7.3条款要求实施设计活动。 d)对设计过程中的各阶段活动，一般由工程部技术专责人负责组织各项目部实施，重要活动或关键活动，由工程部组织进行。 7.3.1设计和开发策划 7.3.1.1规划设计单位在设计和开发过程中应确定： a)设计和开发阶段； b)适合每个阶段的评审、验证和确认活动； c)设计和开发的职责、

1适用范围 本公司按《gb/t19901-2000idtiso9001:2000质量管理体系-要求》标准建立质量管理体系，通过对标准的应用，预期达到； （a）适用于外部第二方、第三方质量管理体系的评价，证实本公司有能力稳定地提供满足消费者和适用的法律法规要求的商品房； （b）适用于公司内部各部门的质量管理，通过体系的有效运行，包括持续改进体系的过程以及保证符合消费者与适用的法律法规要求，旨在增进顾客满意； （c）适用于公司房地产业开发中的商品房建设、销售和服务； （d）公司的外包有工程设计、施工监理、工程施工，对以上各分包方，公司按相关过程确保对其实施控制。 （e）gb/t19901-2000idtiso9001:2000标准，一共是8章25节，均适用于本公司的质量管理体系的建立与实施。

0.2质量手册修改记录 序 号 章节号 页 号 修改摘要 修改通 知单号 修改人 日期

7.4.1总则 7.4.1.1通过对采购过程的控制，确保能够选用合格的供方和采购的材料、设备质量满足项目开发建设的要求。 7.4.1.2职责 a)工程部负责公司的工程招标工作，对设计、施工、监理等供方进行评价、选择和验证； b)、物资采购中心负责物资采购工作，对材料设备的供方进行评价、选择和验证； c)、策划营销中心负责营销策划代理单位和物业管理单位的招标工作，并对其进行评价、选择和验证； d)、项目部参与对供方的评价、选择和验证，并对采购材料设备的质量进行检验控制； 7.4.1.3采购控制的主要活动包括：规划设计招标、工程施工招标、工程监理招标、营销策划代理招标、前期物业管理招标以及设备材料的招标和采购等。 7.4.2供方的评价 对其提供的产品影响到工程关键质量的供方，如：工程施工、监理、设计、策划等单位以及大型设备的供方，公司将按以下方式进行评价和控制。 7.4

1、质量手册说明 本《质量保证手册》是依据gb/t19001-2000idtiso9001-2000《质量管理体系——要求》，结合房地产开发行业和本公司的特点制定的质量管理基本法规文件，公司于年月进行了组织机构调整，根据调整情况，进行了全面修订并换版发行，现为第n版。《质量管理手册》的颁布、实施和使用必须受到严格的控制，管理办法如下： 《质量管理手册》由管理者代表组织编写并审核，总经理批准。 《质量管理手册》分为受控和非受控两种版本，分别加盖受控章和非受控章予以标注，公司内部发放受控版本，非受控版本主要发放客户（需方）。 《质量管理手册》的发放、回收、修改执行《文件控制程序》，如进行全面修订或换版，必须经过管理评审会议决定。 未经管理者代表批准，任何部门和个人不得擅自对外交流、借阅、外送和复制(有点违规了！) ，确需外借、外送或复制时，须经管理者代表批准，由工程部办理有关手

7.2与顾客有关的过程 7.2.1与产品有关的要求的确定 7.2.1.1公司策划与营销中心负责通过开展市场调研、与顾客洽谈等方式，确定与房屋销售有关的要求，主要是： a)顾客规定的要求，（含交付和交付后活动的要求），如：户型、面积、交付日期、价格、居住环境、配套设施、房屋及设备的功能、分项分部工程施工质量等； b)产品的隐含要求，如：房屋的生命周期、抗震能力、居住的舒适性等； c)房地产开发行业所涉及的法律法规； d)公司的附加要求，包括公司广告承诺和合同外对顾客的让利与优惠等。 7.2.1.2公司财务与资产经营部负责确定房地产开发融资顾客的要求： a)顾客规定的要求，如：融资额度、期限、偿还利息、公司应具备的信用条件和提供的资料； b)隐含要求：如：到期支付本金和利息、因不可抗力造成无法按期还贷应提前通知、提供必要的服务等要求； c)金融

8.2.3过程的监视和测量 8.2.3.1由公司经营副总经理任组长，各部门经理为小组成员，组成公司的稽查小组，办公室设在财务与资产经营部，对质量管理体系的过程进行监视和测量，以证实过程实现策划结果的能力。 8.2.3.2公司通过以下方式对过程进行监视和测量： a)在公司召开的周例会和月度生产经营计划会上，对各部门所分管工作完成情况进行检查考核，执行《月度工作考核办法》； b)通过内部质量管理体系审核及有效性评价； c)对需确认的过程进行监督检查； d)通过生产和服务的提供，听取顾客意见的反馈。 8.2.3.3对过程监视和测量中发现的问题，由稽查小组负责组织进行整改，对需要采取纠正和预防措施的，由工程部按照《纠正和预防措施控制程序》的规定执行。 8.2.3.4公司对以下过程实施监视和测量： a)项目开发的投资决策； b)项目的前期开发工作； c)

四川白家食品产业集团有限公司 产品实现实施细则 编号bjsp-cppp-qm-01-2017 版本/修改a/0 页次第页共页 一、目的：规范公司产品从立项到产品上市的整个实现过程中各个环节的作业流程，明确跨系统产品工作 的要求，确保各系统以销售为前提、以产品为根本的工作理念得以落实和执行，促进各销售中心关心、了 解产品并深入前端控制和调整产品环节，各后勤职能部门关心、了解销售后端的产品及动销情况。 二、适用范围：本制度适用于四川白家食品产业集团有限公司。 三、执行部门：产品品牌中心、技术中心、生产营运中心（含分厂）、计划物供部、质量中心、财务中心、 线上事业部、线下事业部、外贸部、雅士实业公司。 四、内容： 1、产品实现定义：是指项目或产品从立项环节到产品上市销售评估环节的整个作业流程。 2、产品重要工作内容及运行机制： 2.1产品策划：业务系统及其他各部门发起的产品

1.目的 通过对公司员工进行聘用、考核、评价和培训，确保所有员工的基本素质和技能，均应达到本职岗位的要求，满足质量管理体系运行的需要。 2.适用范围 适用于公司的人力资源的管理与控制。 3.职责 3.1人力资源部是公司人力资源控制的主管部门，负责公司员工的聘用、考核、管理、培训等工作； 3.2其它职能部门和项目部负责本部门人员的考核和内部培训工作。 4.工作程序 4.1员工的聘用、考核和管理 人力资源部负责公司员工的引进和招聘，按照所招聘岗位的素质技能要求，对引进和应聘人员进行考察，对现有员工每年一次进行考核评价和日常管理工作。执行q/tzh-wi-042《劳动用工管理办法》和q/tzh-wi-043《聘用职工管理办法》。 4.2公司各级人员基本素质技能要求 公司对各级人员的岗位基本技能和素质要求进行了规定，见q/tzh-wi-031《岗位资格要求》，并定期对

1.目的 通过对合同评审的控制，明确顾客对产品的要求及公司具备满足这些要求的能力，确保合同得以顺利履行，满足顾客要求。 2.范围 本程序适用于公司合同的评审工作。 3.职责 3.1总经理工作部负责合同评审的综合管理工作，对合同的合法性、有效性进行评审； 3.2策划营销中心负责房屋销售、租赁、代建合同评审的组织、记录以及合同的签订、修改等工作； 3.3财务与资产经营部对合同资金付款计划、履行合同的资金运作计划进行评审，负责融资合同评审的组织、记录以及签订和修改等工作，； 3.4工程部负责对合同的工程技术可行性、安全性进行评审； 3.5审计部负责对合同的条款的严密性、属实性进行评审。 4.控制程序 4.1房屋销售合同的评审 4.1.1公司开发项目开盘前的销售方案以及集团购买、金额超过1000万元的房屋销售合同采取会议评审的方式进行，在

1.目的 通过对项目可行性研究和投资决策的控制，加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益，防止投资决策的随意性、盲目性，降低投资风险。 2.范围 本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。 3.职责 3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议； 3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。 3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告，收集所需资料。 3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。 4.控制程序 4.1项目可行性研究的前期准备工作 4.1.1由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。 4.1.2依据q/tzh-wi-003《市场调研管理办法》的规定，由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块

8测量、分析和改进 8.1总则 公司为确保质量管理体系的符合性和持续改进质量管理体系的有效性，采用适当的方法包括统计技术，实施以下方面的监视、测量、分析和改进过程： a)证实产品的符合性； b)确保质量管理体系的符合性 c)持续改进质量管理体系的有效性。 8.2监视和测量 8.2.1顾客满意 顾客满意是公司建立和实施质量管理体系的目标。 8.2.1.1顾客信息的主要内容： a)有关产品及服务的顾客反映； b)顾客需求的变化 8.2.1.2信息收集的方法 a)接收顾客的意见和投诉； b)定期对顾客和市场（针对潜在顾客）进行走访，采取调查问卷、顾客意见调查表、召开座谈会、实施维修维护时的意见反馈等方式，征求顾客意见； c)利用参展会或促销会，听取并记录顾客对公司产品和服务质量的意见； 8.2.1.3顾客信息的处理 a)策划

7.5生产和服务提供 7.5.1生产和服务提供的控制 通过对项目开发全部业务流程进行有效的控制，确保项目的整体开发质量，使项目开发运作满足社会和相关方的要求。 7.5.1.1市场调研和投资决策 a)策划营销中心负责市场调研工作，收集整理有关信息，进行投资机会的寻找和筛选，编制可行性研究报告，充分运用预测、可行性分析和决策技术，为公司的投资决策提供有效的依据。 b)对开发项目的决策，作为公司的重点业务活动进行控制，严格执行市场调研和可行性研究的有关规定，并在此基础上组织有关专家就其客观性、合理性、科学性和投资决策进行充分的论证，建立投资决策监管机制。最终形成的投资决策方案要上报集团公司进行审批后确定。 c)项目决策立项后，由营销策划中心负责组织编制“项目运作方案”，见《产品实现的策划控制程序》，用以指导整体运作的各个环节工作。 可行性研究和投资决策的具体要求，执

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