地产企业ISO9000贯标手册数据分析控制程序

1.目的 通过对质量记录的控制和管理，为产品符合规定要求及质量体系的有效运行提供客观证据。 2.范围 适用于公司质量体系运行和项目开发建设全过程质量记录的控制。 3．职责 3.1工程部负责质量记录的设置，编制质量记录清单，监督检查各部门的执行情况。 3.2各部门负责所分管质量活动中质量记录的管理，并按规定进行有关记录的移交。 3.3总经理工作部负责公司的档案管理工作。 4．控制程序 4.1质量记录的设置 4.1.1工程部负责对质量体系文件中涉及的质量记录进行汇总，编制质量记录清单和表格样式，具体见q/tzh-wi-034《质量记录表格样式汇编》。 4.1.2当质量记录需要进行增加和删除时，由使用部门提出申请，填写“质量记录变更申请单”，阐明理由，属表格形式的要提供表样，报工程部审批后开始启用。 4.1.3工程部负责对批准使用的质量记录进行编号，

1.目的 通过对公司员工进行聘用、考核、评价和培训，确保所有员工的基本素质和技能，均应达到本职岗位的要求，满足质量管理体系运行的需要。 2.适用范围 适用于公司的人力资源的管理与控制。 3.职责 3.1人力资源部是公司人力资源控制的主管部门，负责公司员工的聘用、考核、管理、培训等工作； 3.2其它职能部门和项目部负责本部门人员的考核和内部培训工作。 4.工作程序 4.1员工的聘用、考核和管理 人力资源部负责公司员工的引进和招聘，按照所招聘岗位的素质技能要求，对引进和应聘人员进行考察，对现有员工每年一次进行考核评价和日常管理工作。执行q/tzh-wi-042《劳动用工管理办法》和q/tzh-wi-043《聘用职工管理办法》。 4.2公司各级人员基本素质技能要求 公司对各级人员的岗位基本技能和素质要求进行了规定，见q/tzh-wi-031《岗位资格要求》，并定期对

1.目的 通过对合同评审的控制，明确顾客对产品的要求及公司具备满足这些要求的能力，确保合同得以顺利履行，满足顾客要求。 2.范围 本程序适用于公司合同的评审工作。 3.职责 3.1总经理工作部负责合同评审的综合管理工作，对合同的合法性、有效性进行评审； 3.2策划营销中心负责房屋销售、租赁、代建合同评审的组织、记录以及合同的签订、修改等工作； 3.3财务与资产经营部对合同资金付款计划、履行合同的资金运作计划进行评审，负责融资合同评审的组织、记录以及签订和修改等工作，； 3.4工程部负责对合同的工程技术可行性、安全性进行评审； 3.5审计部负责对合同的条款的严密性、属实性进行评审。 4.控制程序 4.1房屋销售合同的评审 4.1.1公司开发项目开盘前的销售方案以及集团购买、金额超过1000万元的房屋销售合同采取会议评审的方式进行，在

1.目的 通过对项目可行性研究和投资决策的控制，加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益，防止投资决策的随意性、盲目性，降低投资风险。 2.范围 本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。 3.职责 3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议； 3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。 3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告，收集所需资料。 3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。 4.控制程序 4.1项目可行性研究的前期准备工作 4.1.1由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。 4.1.2依据q/tzh-wi-003《市场调研管理办法》的规定，由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块

1.目的 通过对工程施工控制，确保工程施工的顺利进行，保证工程建设的进度和质量目标的顺利实现。 2.范围 本程序适用于公司对工程建设项目的施工控制。 3.职责 3.1工程部负责组织各项目部开展工程施工控制工作，协调处理有关的重要事项。 3.2项目部是工程部的派出机构，代表工程部实施对工程施工的控制，负责对项目的施工进行综合协调。 4.控制程序 4.1工程施工准备阶段的工作 4.1.1项目部依据《工程监理控制程序》的规定，审查监理单位的监理大纲、监理规划及监理实施细则。 4.1.2项目部在确认施工单位的施工组织方案经过其法定代表人签署后，组织监理单位进行审查，填写“施工组织方案审查记录”，审查的主要内容包括： 4.1.2.1施工计划安排是否符合要求； 4.1.2.2施工部署、施工方法是否切实可行； 4.1.2.3施工平面布置的合理性； 4.1.2.

1.目的 通过消除不合格或潜在不合格原因，将不合格降低到最低程度，确保质量体系的有效运行。 2.范围 本程序适用于公司质量体系运行过程和项目开发建设的全过程。 3．职责 3.1工程部是纠正和预防措施的主控部门，负责组织实施、验证纠正和预防措施。 3.2各责任部门负责制定和实施纠正和预防措施。 4．控制程序 4.1纠正措施的制订和实施 4.1.1工程部负责收集以下的有关信息，进行调查分析，确定是否采取纠正措施： a)质量体系内审及第三方验证的不符合项报告和管理评审报告以及日常体系运行监督检查的结果； b)不合格品的控制情况； c)顾客意见及处理情况； d)实施监督和测量中发现的问题； e)各部门执行公司经营生产计划中发现的问题。 4.1.2工程部根据上述信息，对存在的不合格（包括顾客的投诉和意见）进行评价，确定需要采

1.目的 通过对不合格品进行控制,确保公司在产品和服务提供中发生不合格品的非预期使用。 2.范围 本程序适用于公司产品和服务提供过程中的不合格品的控制。 3.职责 3.1公司的稽查小组负责公司的不合格品控制，负责组织对不合格品的判定、评审、处置及验证工作，并监督检查各部门的不合格品控制情况。 3.2审计部负责对项目资金运中不合格品的管理。 3.3工程部负责对项

1.目的 通过对前期物业管理的控制，确保房屋保持正常的使用功能，为住户提供良好的居住环境，满足住户的需要。 2.范围 本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。 3.职责 3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。 3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。 4.控制程序 4.1策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作，掌握工程的基本情况和质量状况，根据物业的规模、设施、环境等具体情况，组织物业管理机构。 4.2接管验收 4.2.1由策划与营销中心根据物业管理移交的安排，组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。 4.2.2物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料，对检查验收中发现的问题，由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责

1.目的 通过管理评审，定期对公司的质量管理体系进行有效的评审，确保持续有效地满足标准要求。 2.范围 本程序适用于公司管理评审。 3.职责 3.1公司总经理负责主持管理评审会议，并对评审结果做出决定性意见； 3.2管理者代表负责向总经理报告质量管理体系的运行情况，组织编制管理评审报告，检查落实管理评审意见； 3.3工程部负责管理评审的组织准备工作，收集管理评审所需的资料，编制管理评审报告，组织实施和验证评审中提出的纠正和预防措施； 3.4各部门负责准备并提供所分管的评审所需资料，实施有关的纠正和预防措施。 4.控制程序 4.1公司每年（间隔不超过12个月）组织进行一次管理评审，由公司领导和各部门经理参加。在公司发生重大的质量事故、经营状况发生重大变化、公司组织结构发生重大改变以及外部审核等特殊情况时，由公司总经理决定，增加管理评审的频次。 4.2

1.目的 通过对立项报批的控制，确保工程项目立项报批工作的顺利进行，满足工程建设的需要。 2.范围 本程序适用于公司开发建设的工程项目的立项报批工作。 3.职责 3.1策划与营销中心负责,工程部和项目部配合，办理立项报批工作； 3.2财务与资产经营部、总经理工作部负责在其职责范围内,提供立项报批所需的文件资料。 4.控制程序 4.1立项报批工作的主要工作内容包括： a)根据各种立项报批的要求，收集整理有关的文件资料； b)联系有关的上级主管部门，办理各种立项报批的手续，领取有关的证书； c)协调解决立项报批中的有关工作。 4.2在立项报批工作开展前，由策划与营销中心对工程项目的整体立项报批工作进行研究，明确立项报批的项目和工作内容、各部门的分工以及工作进程时间安排等，立项报批计划,由策划与营销中心经理和分管副总经理审批后实施。

0.2质量手册修改记录 序 号 章节号 页 号 修改摘要 修改通 知单号 修改人 日期

7.4.1总则 7.4.1.1通过对采购过程的控制，确保能够选用合格的供方和采购的材料、设备质量满足项目开发建设的要求。 7.4.1.2职责 a)工程部负责公司的工程招标工作，对设计、施工、监理等供方进行评价、选择和验证； b)、物资采购中心负责物资采购工作，对材料设备的供方进行评价、选择和验证； c)、策划营销中心负责营销策划代理单位和物业管理单位的招标工作，并对其进行评价、选择和验证； d)、项目部参与对供方的评价、选择和验证，并对采购材料设备的质量进行检验控制； 7.4.1.3采购控制的主要活动包括：规划设计招标、工程施工招标、工程监理招标、营销策划代理招标、前期物业管理招标以及设备材料的招标和采购等。 7.4.2供方的评价 对其提供的产品影响到工程关键质量的供方，如：工程施工、监理、设计、策划等单位以及大型设备的供方，公司将按以下方式进行评价和控制。 7.4

1.目的 通过开展对质量体系的内部审核，验证公司质量管理体系文件与标准的符合性，审核各部门开展的质量活动及其结果是否符合规定要求，确保质量体系持续有效地运行，并为质量体系改进提供依据。 2.范围 本程序适用于公司内部质量体系审核工作。 3．职责 3.1管理者代表负责对质量体系内审的策划，组织制订实施质量体系年度内审计划，确定内审小组，任命审核组长。 3.2工程部负责编制质量体系年度内审计划，具体组织开展内审工作,负责内审员队伍管理工作。 3.3审核组长负责编制质量体系内审实施计划，审查内审员的检查清单，组织进行审核，主持召开首次和末次会议，编制审核报告。 3.4内审员负责依据内审实施计划，编制审核清单，经审核组长审查通过后，进行审核。 4．控制程序 4.1质量体系年度审核计划的编制 4.1.1工程部于每年的12月份，编制公司的下年度审核计划，确保

2引用标准 本公司在建立质量管理体系中，引用了下列标准 （a）gb/t19901-2000idtiso9001:2000质量管理体系-基本和术语； （b）gb/t19901-2000idtiso9001:2000质量管理体系-要求； （c）适用的法律法规和标准规范主要有： （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国城市规划法》 （3）《中华人民共和国城市房地产管理法》 （4）《中华人民共和国建筑法》 （5）《中华人民共和国测绘法》 （6）《中华人民共和国价格法》 （7）《中华人民共和国招标投标法》 （8）《中华人民共和国合同法》 （9）《中华人民共和国担保法》 （10）《中华人民共和国产品质量法》 （11）《中华人民共和国环境保护法》 （12）《中华人民共和国防震减灾法》 （13）中华人民共和国国务院令第256号《中华人民共和国

7.3设计和开发 公司所开发工程的设计均委托具备相应资质的设计单位来完成，根据国家法规规定，开发建设单位不能免除设计责任，因此，公司将按以下规定对工程设计进行控制： a)按照7.4章节的规定进行工程的设计招标，确保选择合格的设计单位； b)工程部设有专门人员进行专项管理，参加设计单位各阶段的评审活动，包括设计输入、设计输出、最终设计结果的评审，以及设计验证和设计确认等活动。 c)通过采取抽查、设计参与、例会等监督检查形式，确保设计单位按照本标准7.3条款要求实施设计活动。 d)对设计过程中的各阶段活动，一般由工程部技术专责人负责组织各项目部实施，重要活动或关键活动，由工程部组织进行。 7.3.1设计和开发策划 7.3.1.1规划设计单位在设计和开发过程中应确定： a)设计和开发阶段； b)适合每个阶段的评审、验证和确认活动； c)设计和开发的职责、

1适用范围 本公司按《gb/t19901-2000idtiso9001:2000质量管理体系-要求》标准建立质量管理体系，通过对标准的应用，预期达到； （a）适用于外部第二方、第三方质量管理体系的评价，证实本公司有能力稳定地提供满足消费者和适用的法律法规要求的商品房； （b）适用于公司内部各部门的质量管理，通过体系的有效运行，包括持续改进体系的过程以及保证符合消费者与适用的法律法规要求，旨在增进顾客满意； （c）适用于公司房地产业开发中的商品房建设、销售和服务； （d）公司的外包有工程设计、施工监理、工程施工，对以上各分包方，公司按相关过程确保对其实施控制。 （e）gb/t19901-2000idtiso9001:2000标准，一共是8章25节，均适用于本公司的质量管理体系的建立与实施。

房地产企业数据分析控制程序——1.目的　　通过数据分析控制，证实公司质量管理体系的适宜性和有效性，并用于质量改进，确保质量体系的不断完善。　　2.范围　　本程序适用于公司对规定的相关数据来源进行分析。　　3．职责　　......

8测量、分析和改进 8.1总则 公司为确保质量管理体系的符合性和持续改进质量管理体系的有效性，采用适当的方法包括统计技术，实施以下方面的监视、测量、分析和改进过程： a)证实产品的符合性； b)确保质量管理体系的符合性 c)持续改进质量管理体系的有效性。 8.2监视和测量 8.2.1顾客满意 顾客满意是公司建立和实施质量管理体系的目标。 8.2.1.1顾客信息的主要内容： a)有关产品及服务的顾客反映； b)顾客需求的变化 8.2.1.2信息收集的方法 a)接收顾客的意见和投诉； b)定期对顾客和市场（针对潜在顾客）进行走访，采取调查问卷、顾客意见调查表、召开座谈会、实施维修维护时的意见反馈等方式，征求顾客意见； c)利用参展会或促销会，听取并记录顾客对公司产品和服务质量的意见； 8.2.1.3顾客信息的处理 a)策划

1、质量手册说明 本《质量保证手册》是依据gb/t19001-2000idtiso9001-2000《质量管理体系——要求》，结合房地产开发行业和本公司的特点制定的质量管理基本法规文件，公司于年月进行了组织机构调整，根据调整情况，进行了全面修订并换版发行，现为第n版。《质量管理手册》的颁布、实施和使用必须受到严格的控制，管理办法如下： 《质量管理手册》由管理者代表组织编写并审核，总经理批准。 《质量管理手册》分为受控和非受控两种版本，分别加盖受控章和非受控章予以标注，公司内部发放受控版本，非受控版本主要发放客户（需方）。 《质量管理手册》的发放、回收、修改执行《文件控制程序》，如进行全面修订或换版，必须经过管理评审会议决定。 未经管理者代表批准，任何部门和个人不得擅自对外交流、借阅、外送和复制(有点违规了！) ，确需外借、外送或复制时，须经管理者代表批准，由工程部办理有关手

1.目的 通过对项目开发的过程进行策划，明确产品实现过程中的有关职责、程序、方法和应达到的目标，确保项目的整体运作水平。 2.范围 本程序适用于公司开发建设项目的策划。 3.职责 3.1策划与营销中心负责组织有关部门对项目的整体运作进行策划，编制“项目运作方案”，并监督检查各部门的实施情况。 3.2总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部按照各部门的职责分工对项目运作进行策划，编写有关的策划文件和新增的程序文件并组织实施。 4.控制程序 4.1项目运作方案的策划 4.1.1策划与营销中心负责组织项目运作方案的策划，召集总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部的有关人员，依据项目的《可行性研究报告》和项目开发建设的实际要求，对项目整体运作流程的各个环节进行策划。 4.1.2各部门根据以下职责分工，进行运作方案的策划： a)策划与营

3术语和定义 3.1采用《gb/t19901-2000idtiso9001:2000质量管理体系-基础和术语》中的术语和定义。 3.2各专业技术术语，采用国家有关标准、规范、规程中的定义。 3.3采用以下术语和定义 顾客：指公司公司开发土地和商品房购买消费者、房屋租赁者以及相关的融资方。 产品：指公司所开发的建设用地、开发建设的商品房以及提供的相应的服务。 关键过程：指工序较为复杂，质量易被动，对整个产品的质量影响较大的过程。 房地产开发：指公司对拥有经营权的土地、商品房，进行建设经营的一系列行为过程。 物业管理：指物业公司依据与物业所有人签订的委托合同书，对其房屋等进行维护管理的有偿服务行为。

5.管理承诺 5.1公司领导的重视和亲自参与是质量管理体系能否取得实效的关键，公司总经理通过以下活动，以建立和实施质量管理体系，并持续改进其有效性，同时为所做出的承诺提供证据： a)向全体员工灌输满足顾客要求、合同要求、法规要求的重要性； b)明确管理者代表，在手册中发布任命令； c)主持制定公司的质量方针和质量目标，在手册中以文件形式发布； d)主持组织进行管理评审，并不断寻求改进质量管理体系； e)为质量管理提供必要而且充分的人力、设备、资金，保证质量体系的有效运行。 f)根据顾客的要求和法律法规的规定，公司总经理要针对每个开发项目，强调项目运作中的重点注意事项，并在项目的信息管理、运作过程的监督、适用的法律法规、项目的论证以及人员配备等几个方面，提供相应的资源配备。 5.2以顾客为关注焦点 公司的生存和发展依存于顾客，公司总经理将坚持以不断增