1 土地一级开发整理的收益模式初探 密集的宏观调控使得房地产开发行业进入了低迷状态， 但土地一级开发却丝毫未感受到寒意。 “卖地” 的巨大盈利空间，促使着房地产企业纷纷开始转型做“土地一级开发商” 。 ■ 文：方正商学院李明旭 资源集团 石生荣 目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。其中，以云南城投 （600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地产 A股上市企业所代表的 “企业与政府的收益分成模式 ”， 被房地产企业在土地一级开发时所采用。土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即 通过将“生 地”变为“熟地” ，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那 部分土地出让增值收益。 在这种模式中， 政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共 同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。在本文中，笔者就将对这一模
宗地名称： 估价期日： 2008年9月3日 估价人员： 估价日期： 项目负责人： 复核人： 估价方法 适用范围 技术路线 估价程序 宗地收益还原法估价底稿 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方 法。 根据待估宗地的特点，调查了解收集待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地的租赁、收益情况，对可获净 收益、可获净收益期限、可获净收益的可靠性进行对比分析。客观地计算其收益和费用，选取适当的还原率折现 累加得出评估值。 收益法计算公式： V=(a÷r) ×[1-1 ÷(1+r) n] 或：V=a/（r-s ）×｛1-[(1+s)/(1+r)] n｝ 其中：V为收益值； a为年土地纯收益； r为土地还原率； n为收益年限， s为收益年增长率 适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。 对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。收
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