住宅工程简介

检测人员在检测混凝土抗压强度。资料图片 宁国用摄

近日，自治区住建厅下发通知，本月起，将在全区开展2015年住宅工程质量常见问题问卷调查工作,为下一步开展住宅工程质量常见问题专项治理活动提供基础数据。

此次调查范围包括全区各设区市、县（市、区）住建委（局）或房产主管部门选取2013年1月1日以后竣工验收的4～5个住宅小区，其中，各设区选取的每个住宅小区总户数不宜少于300户，县（市、区）不宜少于100户每个住宅小区总户数；选取的住宅小区宜包含不同结构类型，入住率在60%以上；当辖区内的住宅小区规模确实不满足上述要求时，各地可视情况选择适宜的小区开展问卷调查工作。

整个调查将采取实地调查和发放问卷的方式进行。由住宅小区的物业（运营）单位统一发放《住宅工程用户满意度问卷调查表》，并于一周内回收。针对住户向物业反映的主要质量问题的情况，各设区市、县（市、区）住建委（局）必要时需入户进行调查了解。

调查将对2014年接到的住宅工程用户投诉的问题进行分类统计，如外墙渗水、地下室渗水、厨卫渗水、屋面渗水、窗台或窗边渗水、楼地面裂缝、给排水管道渗漏、开关插座接线错误、室内净高不足等。同时对常见质量问题进行分析，按照实地调查、问卷调查，以及投诉分类统计情况，分析住宅工程投诉热点的变化，并提出下一步调整住宅工程质量常见问题治理工作的建议。

通知要求，各设区市住建委（局）或房产主管部门应高度重视此次调查，各县（市、区）将调查问卷由设区市统一汇总后，于2015年6月1日前报送自治区住建厅。

【学员问题】浅谈住宅工程细部的质量控制？

【解答】摘要：文章主要就住宅工程中的“三小”（厨房、卫生间、厕所）、塑钢门窗、楼梯、外墙抹灰分格缝、内墙抹灰及其他如阳台楼板接缝等细部，针对其在施工中容易出现的质量问题，提出了解决和预防的方法和具体措施。

关键词：住宅工程；细部；质量通病；措施

近年来，随着我国房地产业的蓬勃发展，人们在满足了住房的需求的同时，对于住房质量的要求也普遍提高，一些因细部而导致的质量问题，成为消费者投诉的热点。如何提高住宅工程细部质量，解决影响住宅观感或使用功能的细部质量通病，已成为我们建筑施工中的重要环节。

从事工程施工管理工作以来，通过实际工程的实践，笔者针对住宅工程细部质量通病进行了调查和原因分析，并就此研究了多种对策措施，在笔者近年所主持或参与的工程项目的运用中取得了较好的效果。下面综合各项目实践所得，就住宅工程细部质量控制作简单的介绍。

一、做好住宅工程“三小间”的质量控制

（一）预防“三小间”（厨房、厕所、卫生间）渗漏。住宅的厨房、厕所、卫生间，由于PVC-U楼板结合部和冲洗管与大便器结合部漏水，容易发生渗漏。为解决这个问题，我们采取了以下措施：

1.预防塑料管与楼板结合部漏水。硬聚氯乙烯管的内外壁表面光洁度较高，水阻小，不易了生堵塞，作为排水管很有利。但塑料管穿过楼层结合部时常因细石混凝土或砂浆与管外壁结合不好，使上下层之间顺管漏水。针对这种情况，我们采用新工艺取得了良好的效果，具体做法如下：

（1）先把塑料管和楼板结合部作好标记；

（2）把塑料管标记的的部位打毛，打毛的宽度同楼板厚度；

（3）接着用毛刷在打毛处刷一层塑料粘合剂；

（4）待塑料管外皮形成一层薄薄粘结层后，滚上一层中砂，待其凝固后，形成粗糙面；

（5）立管，再用细石混凝土补洞，这样渗漏问题就可得到了解决。

2.大便器与冲洗管处漏水防治。通常的做法是，将大便器的胶皮碗套在大便器进水口上，然后用14号铁丝缠绕。这样做的缺点一是铁丝太细，与胶皮碗接触面小，呈一条线，缠绕时用力大小不好掌握，太松容易漏水，用力过大易损坏胶皮碗；二是缠绕时如果不小心，铁丝头易刺穿胶皮碗造成漏水。对此我们的改进方法是：先安装胶皮软管，然后用1mm厚、25mm宽胶带缠两层，每层缠绕时带边压严，并用力缠紧，使胶皮碗紧贴冲洗管和大便器头，其上用多根铁丝捆牢，使胶带不放松，最后灌填水泥砂浆，有效地防止了漏水的产生。

（二）加强厨房、卫生间楼地面的施工质量控制。厨房、卫生间楼地面渗漏是多年来的质量通病，解决办法很多，但效果都不好。多年的实践表明，类似的渗漏根源在：

1.地面坡度太小，排水不及时造成积水；

2.管洞封堵质量太差；

3.地面开裂空鼓。针对这些问题，我们的措施如下：审核设计图，对达不到此坡度要求的设置地漏上口标高（要使楼地面及时排水，坡度应为1%～1.5%）；对上水、暖气立管做镀锌钢套管，上口露出地面50～70mm，对所有管洞吊模，用C20细石混凝土分2次浇灌；先刷素水泥一道，灌第一层；初凝后再刷素水泥浆灌第二层，并振捣密实，等第二层终凝后，整个地面再刷一道素水泥浆，然后按1%～1.5%的坡度从墙脚向地漏拉放射线找坡，做灰饼冲筋，做C20细石混凝土垫层，等垫层强度达70%时，再刷素水泥浆一道，镶贴彩釉砖，砖缝宽3mm，等粘结砂浆强度达70%以上时，再用干硬性素水泥浆擦砖缝。实践表明，这样做可有效防止渗漏，而且不需要在垫层上做防水层。

（三）防止厨、厕间穿墙管处瓷砖套割不规则。厨、厕间穿墙管处瓷砖套割不规则，主要是由于管道安装完毕后才贴瓷砖，造成管根处无法套割。具体改进方法是：贴瓷砖时，在穿墙管处预留砖位，然后在管道安装部位根据实际情况套割镶贴，即可避免上述问题。

二、防止塑钢门窗渗水或划伤

塑钢门窗以优良的物理和力学性能在建筑工程中日益得到广泛的应用，然而其制作安装过程中极易出现一些质量问题，如窗框安装吃口，下边框经常被埋在抹灰层内，影响观感；同时砂浆干缩后形成缝隙，雨水通过窗子的缝隙或窗台、窗框对接口不密实处渗入内壁，使内墙粉刷、墙纸等变色、脱落，影响美观和正常使用。另外，由于成品保护差，造成表面污染、划痕、碰伤、锈蚀，也影响了使用和美观。对此，我们采取了以下措施，起到了防治效果：

（一）窗框安装应适当提位，窗台抹水泥砂浆后，其坡顶与下框位保留5～8mm高度，缝隙按要求填嵌。

（二）框与墙体间缝隙填嵌时，按设计选用的填嵌材料和要求，分层填塞密实，避免出现缝隙内腔不饱满现象，在缝隙外侧留出一定深度的槽中填嵌油膏，或按设计选用材料填嵌-；当设计无要求时，可采用矿棉条或玻璃毡条分层填塞，槽中填嵌油膏。（三）塑钢门窗在制作、运输、安装过程中，应加强产品保护，面层粘贴的保护纸，不得随意撕下。外观质量应做到大面无划痕、碰伤、锈蚀和涂胶大面光滑，无气孔。

三、对楼梯某些部位质量的特别控制

（一）预防楼梯步级高低、宽窄不一。楼梯存在的主要质量通病是步级高低、宽窄不一，尤其在起步级和止步级较明显，分别相差3～5cm，中间步级一般也经常出现相差1～3cm.为解决这个问题，在施工时我们严格做到：

1.施工人员要认真学习图纸，熟悉图纸，掌握标高尺寸，全面掌握用料对层段高度的影响，并勤于检查，纠正工人不按墨线施工的不良习惯。

2.施工楼梯结构时，应复核梯级尺寸，墨线要有明显标志，木工要按墨线安装模板。

3.捣固砼前，应先检查模板是否牢固，发现变形松动应加固才能捣砼。

4.楼梯级砼灌完后，应及时检查楼梯砼是否有变形及高低不一、宽窄不一，如发现变形应立即修正。

5.做面层时，必须要根据设计及面层用料情况，定出上下楼面及中间平台的完成面标高作为控制标高，然后对每段楼梯进行分级，并分别在楼梯两侧弹出踏步面的控制线。若基层有凹凸不平时，必须先作修整后才可做面层。

6.梯级完成后，应保养不少于7d，养护期内不得通行，若确因施工需要通行时，应有防护措施，作好成品保护工作，防止碰坏梯级边角。

（二）防止水泥砂浆楼梯踏步缺棱掉角。为防止人员在抹好砂浆的踏步上走动，导致碰掉角，我们在抹楼梯时，在楼梯踢面与踏面相交的阳角处加设Φ6.5钢筋与抹灰面抹平，以作为护角。踏步抹完后，只在踢面与踏面交角处露出1/4直径的钢筋作护角，其余部分均在抹灰层内。

四、外墙抹灰分格缝及滴水槽的质量控制

目前，外墙抹灰分格缝多用铝合金条完成，工程实践证明，这种作法存在较多缺陷。一是铝合金条在安装过程中容易遭到破坏，如碰扁、折弯等；二是铝合金条镶嵌在水泥墙面中，如遇阴雨天，雨水会顺铝合金条与墙面裂缝处渗漏至内墙，尤其是山墙部位更为严重，影响用户的正常使用。我们研究用塑料条代替铝合金条，既满足了墙面防渗漏的要求，也解决了用铝合金条存在的缺陷。

我们根据墙面防渗及使用要求，采用硬质塑料条，用专用模具在塑料加工厂加工成所需塑料条，分为分格缝条和滴水槽两种，塑料条的断面尺寸均应符合操作规程及验收规范。塑料条的特点是：在它的后壁加制了防水檐，缝深部位内侧加了坡度，抹灰时把防水檐镶嵌在砂浆内，由于分格缝条与抹灰层充分结合牢固，外墙雨水可顺塑料条分格条坡度流出。具体操作工艺是：当建筑物进入外墙装修时，首先抹好外墙基层底子灰，墙面上按事先研究的装饰线方案弹线，用水泥素浆把塑料条固定在基层上，然后进行二次抹灰，使塑料条与水泥墙面在一个平面上。如遇塑料条接头处，应用接头扣条把塑料条套住，接头扣条与塑料条套接处的缝隙用水泥浆堵严，以防止雨水流入缝隙内。使用塑料条施工应注意的是，在外墙抹灰时应将落入槽内的砂浆随时清擦干净，以免影响分格缝与滴水槽的装饰效果。

五、防止内墙抹灰不清晰、不“真”

内墙阴阳角不清晰、不“真”（所谓“真”棱、“真”角是指阴角的根部或阳角的端部没有弧度，形成一条直线），影响观感。我们改变了常规的抹灰程序，先抹顶棚，隔天待顶棚灰有一定强度后再抹不相邻的两面墙。再待这两面墙抹灰有一定强度后，抹另外两面不相邻的墙，以便阴角不用捋角，而用铁抹子直接压出“真”角。门窗口阳角采用两面反尺板，用铁抹子压光，不用捋角而出“真”角。

六、其他部位的裂缝防治

（一）为防止预制空心板板缝、阳台楼板接缝、垃圾道板接缝开裂，我们在浇筑地面细石混凝土和抹灰时，在空心板板缝上面、阳台栏板内外、垃圾道板外面均匀加设25mm孔钢丝网片一道，其宽度为缝宽每边各加100mm，然后再进行装修，效果良好。

（二）为防止室内混凝土楼地面或水泥砂浆楼地面在门口处不规则开裂。我们在地面施工时，沿内墙面两侧设两道与门口同长的3mm厚、10mm宽的玻璃条，这样，地面发生变形或收缩时，沿玻璃条形成很细小的规则裂缝，不影响观感。

综上所述，只要管理得当、细心，住宅工程的细部质量是完全可以在施工过程中得到很好的解决的。当然，关于住宅工程的细部质量还涉及到许多方面，还需要我们共同去不断探讨和研究。

以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成，供参考，如有问题请及时沟通、指正。