未登记私房整体评估探索与实践——以深圳市为例

第一章 未登记私房评估研究基础

第一节 未登记私房及其描述

一、未登记私房的含义

二、未登记私房的类别

三、未登记私房的价值与价格

第二节 未登记私房评估背景

一、行政管理支持

二、民事纠纷诉求

第三节 未登记私房现状综述

一、境外未登记私房现状

二、国內其他城市未登记私房现状

三、深圳市未登记私房现状

第四节 深圳市未登记私房评估历程

一、方法选择

二、模型构建

三、技术路线

四、评估结果

第五节 未登记私房整体评估内涵与意义

一、整体评估概述

二、未登记私房整体评估內涵

三、未登记私房整体评估意义

第二章 未登记私房评估理论与体系

第一节 理论基础

一、价格形成理论

二、替代原理

三、预期原理

第二节 估价原则

一、合法原则

二、最高最佳使用原則

三、供求原则

四、替代原则

五、估价时点原則

六、公平原則

第三节 一般技术

一、计算机辅助批量评估技术

二、房屋价格指数

三、遥感与定位技术

四、地理信息技术

第四节 评估体系构建

一、评估对象界定

二、评估特征分析

三、评估方法选择

第五节 研究方法和技术路线

第三章 未登记私房整体评估数据管理

第一节 基础数据概况

一、基础属性数据

二、空间数据

第二节 案例数据调查

一、调查数据来源

二、案例调查流程

三、调查数据內容

第三节 数据处理

一、数据匹配

二、数据转换及数据标准化

三、空间操作

第四节 数据模型

一、网状数据模型

二、多维时空数据模型

第五节 数据库建设

一、设计思路

二、技术路线

三、总体架构

四、数据库的建设与管理

第六节 数据质量管理

一、概述

二、数据质量控制

三、数据质量评价

四、数据质量改进

五、数据更新与维护

第四章 未登记私房整体评估关键技术

第一节 评估集合划分

一、划分原则

二、划分规则

三、实施策略

第二节 比价关系构建

一、比价影响因素

二、比价指标调查

三、比价指标构建

第三节 其他关键流程

一、可比案例选取

二、求取比准价格

第四节 评估结果

第五章 评估结果分析与检验

第一节 比率数据的用途

第二节 相关理论基础

一、数据显示

二、异常比率

三、估价水平检验

四、一致性检验

五、可靠性检验

六、垂直不公平

七、假设检验

八、正态分布

第三节 比率分析步骤

一、明确开展比率分析的目的、范围

二、方案设计

三、房地产分组或分类

四、市场数据收集与准备

五、数据匹配

六、利用有关统计指标实施比率分析

七、评价及应用比率分析结果

第四节 检验结果

第六章 应用实践

第一节 示范与推广

第二节 完善监督管理

参考文献

1.私房在深圳存在的经济（原集体土地的价值利用、未来房产税很大税源、价值的洼地）和社会价值（低收入人群住房问题、减轻城市化成本、社会稳定等），突破违反规划和原有政策的闲置； 2.集体土地问题的解决只能向推进入市、维护原村民利益、改善收入分配的角度出发，突破查处的限制； 3.私房渐进上市是必然的路径； 4.推进新型城镇化的发展战略下，私房将得到有效利用； 5.私房上市的路径将是合理反映市场价值，反映公共服务水平推动下的土地升值和原村民城市化贡献平衡的路径； 6.以深圳高度城市化过程中私房的演化进程来推演其他城市进入高度城市化后的私房演化路径。

在实践中，私房的分割占了离婚后房屋分割 的大头，而且情况相当复杂。主要可分为以下几种类型：

(一)夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权，离婚后房屋如何分割"para" label-module="para">

这是最简单，也是最好处理的一种情形。

首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。比如，一套房子购买价是50万元，首付15万元，贷款35万元，现值60万元，未还贷款30万元。夫妻可以分的部分就是，60万元的现值减去30万元贷款后的30万元，每人可分得15万元。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方15万元，得房方单独偿还剩余的本金及利息。

(二)夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋如何分割"para" label-module="para">

既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定也是如此的。

(三)夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割"para" label-module="para">

虽然房屋是一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

(四)夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割"para" label-module="para">

该问题实际上就是，房产证的取得与房屋产权归属有无关系的问题。笔者认为，房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。毕竟，财产权益在婚前签订购房合同后就已经取得，房产证是婚前订立的购房合同及付款行为的结果而已。

(五)夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋如何分割"para" label-module="para">

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房;(3)购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。

(六)父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割"para" label-module="para">

最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定，(1)父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外;(2)父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。

在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证实。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

(七)房产证上有第三人的名字，离婚后房屋如何分割"para" label-module="para">

比如，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。对此，法院一般不会将主动追加第三人，而是采取如下措施：(1)根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉;(2)根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

(八)婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割"para" label-module="para">

在实践中这样的情况主要是，男女恋爱期间感情觉得不错，婚前商议买房子。后双方共同出资，出于各种原因，购房合同及房产证上只写了一方的名字，另一方没有写进去。两人结婚后因感情破裂决定离婚，此时，一方不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给另一方的前提下，一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使一方真出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决另一方给予适当补偿。

标准租私房是指“文化大革命”前个人出租的私房，“文革”初期由政府房屋行政管理部门接管，“文革”后落实私房政策时带户发还产权，并且执行北京市规定租金标准的城镇私有出租房屋。标准租私房的承租人与产权人之间有的订有私房租赁契约，有的并没有订立契约，但是在此长期居住。然而，由于标准租私房的租金标准长期以来仅仅是按略高于直管公房的租金标准执行，因此产权人要么无力修房，要么拒绝修房，承租人住在这些危房里十分不安全，而房主也觉得财产收益受到损害……

“文革”初期，北京市共接管私人房产51万间。1978年开始落实私房政策试点，1983年落实私房政策工作全面展开，在产权人和承租人继续维持房屋租赁关系，执行政府规定的租金标准的前提下，带户发还了私人出租房。据统计，目前还有近3.9万间，其中96%分布在东城、西城、崇文、宣武四城区，朝阳、海淀、丰台和通州区也有少量分布。标准租私房承租户的认定，以北京市落实私房政策时各区房屋行政管理部门带户发还产权的清册、历次调租的清册为依据。但产权人自愿将原自住房与直管公房或其他房屋使用权互换、并按政府规定的租金标准向其自住房屋的承租人收取租金的，不属于解决的范围。

私房租赁，房屋租赁的一种。公民个人将自己所有的房屋出租给承租人使用并收取租金的行为。