透视商品住宅价格内容简介

《透视商品住宅价格》分为商品住宅价格相关知识、新建商品住宅价格研究、二手商品住宅价格研究、商品住宅价格操作实战四部分，内容涵盖市场营销、系统论、财税以及房地产估价等方面，涉及知识广泛。具有较强的应用性和可操作性，能为房地产企业有效控制成本，合理制定价格以及获得合理的目标利润服务，可为广大的商品住宅购买者和政府主管部门判断房价的高低合理提供参考依据。

上编 商品住宅价格相关知识

第一章 商品住宅与商品住宅市场

第一节 本书对商品住宅的解释

第二节 商品住宅的若干分类

第三节 商品住宅市场特性分析

第四节 我国商品住宅市场的发展历程

第二章 商品住宅价格的特性

第一节 价格基本知识

第二节 商品住宅价格特性分析

第三节 商品住宅常用价格术语

中编 新建商品住宅价格研究

第三章 商品住宅价格“三力系统”

第一节 何谓“三力系统

第二节 企业行为子系统

第三节 市场行为子系统

第四节 政府行为子系统

第四章 商品住宅价格的决定因素——成本

第一节 商品住宅价格成本构成

第二节 成本构成实证分析

第三节 成本控制是提高价格竞争力的关键

第五章 新建商品住宅定价方法研究

第一节 商品住宅定价流程介绍

第二节 商品住宅定价方法综述

第三节 商品住宅定价方法选择

第六章 新建商品住宅定价策略研究

第一节 符合我国国情的商品住宅价格策略

第二节 不同类型商品住宅的定价策略

第三节 商品住宅价格调整策略

第四节 关于商品住宅价格策略的两点思考

第七章 市场失灵与住宅价格宏观调控

第一节 商品住宅价格形成的背后

第二节 完善商品住宅价格宏观调控措施

第三节 宏观调控手段的具体实施

下编 二手商品住宅价格研究

第八章 二手房价格确定

第一节 充满活力的二手房市场

第二节 二手房价格如何形成

第三节 二手房交易风险及规避

第九章 左右二手房价格的议价技巧

第一节 制造议价优势

第二节 二手房买卖中的讨价还价

第三节 二手房议价技巧

附录 商品住宅价格操作实战

第十章 商品住宅定价实例

实例一 常德“××花园”住宅项目

实例二 长沙“××春天”住宅项目

实例三 长沙“××湖”住宅项目

实例四 二手房定价实例——老王卖房

实例五 二手房定价实例——李总卖房

…… 2100433B

商品住宅价格是指住宅作为商品在市场上出售时的销售价格。它是我国80年代发展起来的一种新型的建筑产品计价方法。商品住宅价格的组成和订价方法，尚无统一规定，也未归口价格部门管理。一般多由商品住宅经营企业自行订价，经其主管部门批准或认定，其价格一般由住宅建造价格、勘察设计费、征地拆迁补偿费、小区公用设施费、税金和商品住宅经营管理费(商品流通费)等组成。商品住宅的销售单位一般为“套”，计价单位一般为“平米”。独院住宅也有以“栋”作为销售和计价单位的。

商品住宅价格，各地悬殊较大。但一般皆能按质论价(“质”主要指建筑标准和使用功能的差异)：不同的地段环境、结构质式、内部设施、楼层层次和朝向，有不同的价格。对住宅小区的公用设施费应否计入价格，有较大争议。多数意见认为，此项属于市政建设费用，不应计入价格，此外，对商品住宅经营企业的利润水平也多有歧见。我国试行城市公有住宅补贴出售给职工的办法。一般由地方财政、职工所在单位各补贴三分之一，另三分之一由职工个人支付。称为“三三”制商品房价格补贴。这是住宅商品化的过渡措施之一，也是改革我国城市住宅制度的一项重大步骤。 2100433B

目录

前言

第1章 绪论

1．1 研究背景和意义

1．2 相关概念的阐述和界定

1．3 研究内容和研究方法

1．4 技术路线和技术手段

1．5 研究案例的选择

第2章 相关研究动态综述

2．1 商品住宅价格的宏观研究

2．2 商品住宅价格的微观研究

2．3 商品住宅价格的时间变化研究

2．4 商品住宅价格的空间分布研究

2．5 商品住宅价格与地价的关系研究

2．6 地理空间分析方法及应用研究

2．7 小结 2100433B

【发布单位】80614

【发布文号】

【发布日期】1998-06-12

【生效日期】1998-06-12

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

抚顺市人民政府令

（第四十六号）

《抚顺市商品住宅价格管理办法》业经市政府第76次常务会议通过，现予发布实施。

抚顺市商品住宅价格管理办法

（1998年6月12日）

第一章 总则

第一条为加强我市商品住宅价格管理，规范价格行为，保障国家、经营者和购房者的合法权益，促进房地产业健康发展，根据国家、省有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称商品住宅是指具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书的房地产开发企业开发用于出售的住宅（含安居工程、“三区”改造工程、节能建筑工程）。

第三条凡在本行政区域内开发经营商品住宅的开发企业，均应遵守本办法。

第四条市物价局是本市商品住宅价格管理的行政主管部门。市物价局会同市房产管理局、市建行工程预算审查中心和市投资工程管理中心对商品房价格进行审查，由市物价局在接件后20日内予以批准后执行。

第二章 商品住宅价格的制定

第五条商品住宅实行竣工结算定价原则。开发企业应在商品住宅竣工后或销售前填报《商品住宅销售（预售）价格申报审核表》向市物价局申请定价。在定价时要详细提供各项工程成本、利润、税金及代收代支费用资料，并提供有关审批文件和市建行工程预算审查中心（负责除市财政投资以外的商品住宅）和市投资工程管理中心（负责市财政投资部分商品住宅和安居工程）等审查后的预、结算定案单等资料。

开发企业如需提前预售，可在基础工程结束前投资额达到总造价的25%以后，持上述资料报市物价局审批预售后，方可预售，待正式定价后一个月内，按批准的价格实行预售款多退少补。

第六条商品住宅销售（预售）价格应以合理成本和规定利润、法定税金为基础，结合国家政策和供需状况要求确定。具体由下列项目构成：

（一）成本费用。包括：土地费用和拆迁安置补偿费；规划、勘察测量、设计及前期工程费；房屋主体和室外建筑安装工程费；小区基础设施及非商业性配套公共建筑建设费；贷款利息；管理费；期间费用。其中：

1、土地费用及拆迁安置补偿费，按国家有关规定执行；

2、规划、勘察测量、设计及前期工程费依据实际发生费用计算；

3、房屋主体和室外建筑安装的工程费，按市建行工程预算审查中心或市投资工程管理中心审查定案后的费用计算，对超出设计标准装修的差价款，另行收取。

4、小区基础设施及非商业性配套公共建筑费，应依据实际发生费用或工程结（预）算计算；

5、贷款利息，在规定建筑周期内如需贷款，其利息根据银行提供的地区商品住宅建设占用贷款的平均利息计算（预售时所交款利息冲减贷款利息）；

6、管理费，以商品住宅成本费用中1－4项之和为基数，按市开发企业资质审查部门确定的等级，一、二、三、四、五级开发企业分别按成本费用的3．1%、2．8%、2．6%、2．4%、2．1%计算（各含审验费0．1%）；

7、期间费用，指在开发中所发生的不可遇见费用和销售环节中的有关费用。按成本费用中1－4项之和的5‰计算。

（二）利润。按成本费用中1－4项之和的5%计算。

（三）税金。按国家税法规定执行。

（四）代收代支费用。指按国家有关规定为行政事业部门代收代缴的有关费用。按实际收支额计算。

第七条在计算成本费用时，凡属经营性建筑的建设费不计入商品住宅价格；商品住宅与工商等用房合建的（连体工程）共用费用，按工程实际发生费用或预结算费用比例分摊；对动迁拆除的旧料残值款、动迁户按政策交纳的扩大面积款、“零米”动迁交纳的综合造价款、有关部门投资及补贴款等，一律冲减成本费用。

第三章 价格管理

第八条在申报、审批价格时，对成片开发的应以小区为单位核定，零星开发的以单位工程核定，小区中有多家开发的以每个开发企业的工程核定；对建筑面积的确定，应以图纸设计面积为准；对销售面积的确定，以建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行；对扩大面积款和“零米”动迁综合造价款的确定，一律以实际收款额为准。

第九条对商品住宅楼层差价，允许在所审批平均销售（预售）价格的基础上上浮20%，但最终平均销售价格，其代数和应趋近于零。

第十条在审核价格时，开发企业应按成本费用0．1%交纳审验费（含在管理费中），作为委托法定审查部门核验商品住宅各项费用的经费。

第十一条未经市物价局审批销售（预售）价格的商品住宅，不得销售（预售），有关部门不得发放商品住宅销售许可证，新闻单位不得刊、播销售（预售）广告；经批价后开发企业应在发布销售广告中公布销售（预售）价格。

第十二条审价公式：

商品住宅销售面积=总建筑面积－动迁还原面积－动迁扩大面积－工商用房面积和营业性公共配套面积；

商品住宅每平方米平均销售（预售）价格=〔成本费用－拆房旧料残值－动迁扩大面积款－“零米”动迁综合造价款－投资及补贴款 利润 税金 代收代支行政事业性收费〕÷商品住宅销售建筑面积。

第四章 罚则

第十三条对有下列行为之一的，由市物价检查部门根据《辽宁省价格监督检查条例》予以纠正和行政处罚：

（一）越权定价销售的，责令改正，退回非法所得，无法退回的，予以没收，并处以1000元至3000元罚款；

（二）擅自提价的，除全部没收提价款外处以提价总额1至5倍罚款；

（三）在正式定价后，在一个月内不退还购房者高于预售价差价款的，除限期退还外，处以差价款的1至5倍罚款；

（四）在发布销售（预售）广告中不公布所批销售（预售）价格的，处于5000元罚款。

第十四条物价局及其工作人员滥用职权、徇私舞弊，给公民人身或者财产造成损害、给法人或者其它组织造成损失的，应当依法承担赔偿责任，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附则

第十五条对外国人、侨胞和港、澳、台同胞在我市开发出售商品住宅的，在价格管理方面按国家有关规定执行。

第十六条本办法应用中的具体问题由市物价局负责解释。

第十七条本办法自公布之日起施行。