《管理科学技术名词》第一版2100433B
由特许权所有人融资、设计并提供可投产的工程、并通过在特许期间运行和维护工程而获取回报的工程建设模式。
第一步:如何检验。客户逐步质量认定制,公司实施客户逐步质量认定制,工程从材料进场到竣工验收, 均请客户共同参与,每一步均需有客户认定签字,每一道工序验收前,质检员或项目经理应教...
就计算灯箱个数就行,就像买手机,手机有振动模式、响铃模式等,这些只是它的功能。
也有同感,地产融资可以多渠道。让民间资本有合理的投资市场是关键。有钱该怎样理财困惑着许多人,于是才有前几年的炒房团。
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大宗商品的融资贸易,其实都是利用银行对国内企业的授信,变相地把授信套为现金,然后虚构了一个贸易。2008年经济危机时此类融资模式一度非常盛行,2011年货币紧缩背景下,随着人民币跨境贸易的外扩,以及外汇核销政策变革给"转卖"的松绑,"融资铜"再出江湖大行其道于商品贸易,融资手法、结算周期、盈利模式都发挥到了极致。
融资铜的操作模式一般分为死价操作、投机操作、敞口操作和跨市操作四种模式,融资客在采购和销售中均采用固定价格操作被称为"死价操作",相关保值由庄家负责,融资客仅支付融资利息和相关的升水差,此类操作约占70%。
投机操作和敞口操作则均采用"活价操作"。 投机操作中实际作价会在一个较短时间段完成,通常是利用当日盘面的波动去投机,但不影响最终融资利息和相关升水差,此类操作约占20%。而敞口操作通常都是利用价格趋势去单边投机,作价间隔较长,敞口风险巨大,但同样不影响最终融资利息和相关升水差,此类操作约占10%。
跨市操作在实际作价中也会有"采购按LME(伦敦金属交易所)、销售按SHFE"(即完税后销售国内),如此无形中形成了一个"正套",当然反之操作也可形成"反套",较为复杂,因为涉及沪伦比价,在融资客中如此操作的非常少。电解铜跟其它大宗商品不同,对冲工具与对冲机制都非常完善,通过庄家"套期保值"来对冲价格风险,正因如此,绝大部分融资铜风险与铜价暴跌关系不大。
融资监管难度大,资金风险大目前我国尚没有相应的BT模式方面的法律法规,而BT模式中法律关系,合同关系的特殊性和复杂性,导致融资监管难度大。例如银团是以政府或政府机构的全额付款保证作为担保,而不是BT方出具抵押作为担保,未来的责任主体难以界定。
目前,国际上项目融资常用的融资模式包括:投资者直接安排项目融资模式、投资者通过项目公司安排项目融资模式、以“产品支付”为基础的项目融资模式和ABS项目融资模式等。
(一)房地产投资者直接安排融资的模式
房地产投资者直接安排融资的模式是由项目投资者直接安排项目的融资,并且由项目投资者直接承担起融资安排中相应的责任和义务,可以说是结构最简单的一种项目融资模式。投资者直接安排项目融资的模式,在投资者直接拥有项目资产并直接控制项目现金流量的投资结构中比较常用。这种模式一般适用于房地产投资者本身财务结构不很复杂,并且房地产投资者的资信状况很好的情况。它有利于投资者税务结构方面的安排,对于资信状况良好的投资者,直接安罚彻资还可以获得相对成本较低的贷款,这是因为即使是安排有限追索的项目融资,但由于是直接使用投资者的名义,对大多数银行来说资信良好的公司名誉本身就是—种担保。
对于房地产投资者直接安排融资的模式,其投资结构一般是非公司型合资结构,投资者可以根据其投资战略的需要,灵活地安排融资,债务比例安排也比较灵活,投资者还可以充分利用自身与银行的良好关系和资信等级,以降低融资成本。但是,这种模式由于是非公司型合资结构,往往具有合伙企业的许多特点,投资者在法律上对项目要承担很多方面的无限连带责任,也不易实现贷款的有限追索,较难降低房地产投资者的融资风险。
(二)房地产投资者通过项目公司安排项目融资模式
房地产投资者通过项目公司安排项目融资模式,是由房地产项目的各个投资者共同投资组建一个具有法人资格的项目公司,再以该项目公司的名义拥有、经营项目和安排融资。这种模式的投资结构一般为公司型合资结构,融资由项目公司直接安排,主要信用保证来自项目公司的现全流量、项目资产以及房地产投资者所提供的与融资有关的担保和商业协议。该模式的具体操作方式一般如下:第一,房地产投资者根据公司章程组建房地产项目公司,注入规定的股本资金,注册成立房地产项目公司;第二,房地产项目公司作为独立法人,签署一切与项目建设、市场和融资有关的合同,安排项目融资,建设经营并拥有项目;第三,房地产项目公司偿还债务,并按相关协议和章程对股东进行分配。
(三)以“产品交付”为基础的房地产项目融资模式
以“产品支付”为基础的项目融资模式是项目融资的早期形式之一,起源于20世纪50年代美国的石油天然气项目开发的融资安排。以“产品支付”为基础的项目融资安排是建立在由贷款银行或融资中介机构购买项目的全部或部分产品的未来销售收入或租金收人的权益的基础上的。在这种项目融资模式中,提供融资的贷款银行从项目中购买到一特定份额的产品,这部分产品的收益也就成为项目融资的主要偿债资金来源,贷款银行是通过直接拥有项目产品的收益,而不是通过抵押或权益转让的方式来实现融资的信用保证。
以“产品支付”为基础的项目融资模式适用于项目产品数量和现金流量能够比较准确地计算的项目。以“产品支付”为基础的房地产项目融资模式是建立在由贷款银行购买房地产的全部或部分未来销售收入的权益的基础上的。产品支付融资所能安排的资金数量等于贷款银行所购买的房地产的预期未来收益在一定利率条件下贴现出来的资金现值。其具体特征如下:第一,由贷款银行或房地产投资者建立一个“融资中介机构”,购买项目一定比例的房地产作为融资基础;第二,贷款银行为融资中介机构安排用以购买这部分房地产的资金,融资中介机构再根据产品支付协议将资金注入房地产项目;第三,在项目进人销售期后,根据销售代理协议,项目公司作为融资中介结构的代理销售房地产,销售收入将直接进入融资中介机构,用来偿还债务。
(四)房地产ABS项目融资模式
ABS(Asset-BackedSecuritiation)即以资产支持的证券化的意思。房地产ABS项目融资模式是以房地产项目所拥有的资产为基础,以房地产项目资产的未来收益为保证,通过在国际资本市场发行高档债券来筹集资金的一种房地产证券融资方式。其主要目的在于通过其特有的提高信用等级的方式,使得原本信用等级较低的项目照样可以进入国际高档证券市场,利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点,大幅度降低发行债券筹集资金的成本。
房地产ABS项目融资模式的具体操作步骤为:
第一,组建能获得国际上权威性资信评估机构授予高资信等级的房地产信托投资公司、投资保险公司或其他独立法人机构,即组建特别目的公司(SPC);
第二,以合同协议等方式将房地产投资者所拥有的地产项目资产的未来现金收入的权利转让给SPC,从而将房地产投资者本身的风险隔断,SPC的融资风险仅与项目的未来现金收入有关,而与房地产投资者本身的风险无关,从而提高了资信级别;
第三,SPC直接在资本市场上发行债券筹集资金,并将通过发行债券筹集的资金用于房地产项目,SPC借助本身较高的信用等级,从而降低债券的利率;第四,SPC利用房地产项目的现金流量清偿债券本息。从其操作步骤可以看出,房地产ABS项目融资模式是通过SPC发行高档债券筹集资金,这种负债不反映在房地产投资者自身的资产负债表上,从而避免了对房地产投资者资产质量的限制。而且国际高档债券市场利率较低,这为房地产ABS项目融资模式应用于资金需求量大的优质房地产项目提供了广阔空间。