街区制文件内容

推广街区制不能理解为“拆围墙”

从住房和城乡建设部获悉，对推广街区制，要把握3点，推广街区制不是“拆围墙”。

2月21日，《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称“意见”)公布，街区制成为社会关注的焦点。

住建部认为，街区制是对世界城市规划经验的总结，也是发达国家通行的做法，封闭小区和单位大院确实存在问题——主要影响了路网的布局，形成了“丁字路”“断头路”，是造成交通拥堵的重要原因之一，也影响了社区居民的出行。因此，意见提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用”。

住建部表示，在理解和落实推广街区制过程中，要注意把握好以下3点：一是要认真全面理解好“逐步”两个字。“逐步”就是要有计划，要有轻重缓急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”，更不能简单地理解为“拆围墙”。二是意见提出了方向性、指导性的要求，具体实施中还要制定细则，特别是各省、各城市还要根据实际情况，制定具体办法。在制定办法过程中，肯定要听取市民意见。三是要实施逐步打开封闭小区和单位大院的城市，都会考虑到各种实际情况，考虑到各种利益关系，依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。

街区制出台

“不再建设封闭型小区”的说法一出，即刻激起“千层浪”，引发社会各界热议。“治安谁负责?”“以后小区楼下不断有车辆路过，大家是不是也别睡觉啦，可以起来嗨!”“公摊面积30%已经哭晕在小区的路上”这些评论纷纷上了头条，还有网友笑问：“那以后是不是能去富人区别墅区摆烧烤摊儿了?”

24日，住建部在其官网上对近两天备受关注和热议的街区制发文解释，称推广街区制不能简单的理解为“拆围墙”。住建部认为，街区制是对世界城市规划经验的总结，也是发达国家通行的做法。封闭小区和单位大院确实存在问题，主要是它影响了路网的布局，形成了“丁字路”、“断头路”，是造成交通拥堵的重要原因之一，也影响了社区居民的出行。

住建部希望人们要全面准确把握《若干意见》的精神实质，正确理解文件的本意，不要误读。只有全面准确理解文件精神，才能更好地贯彻落实。

那么，街区制究竟是什么?如若真正实行，对我们生活有什么影响?它实行的可能性高吗?下面让我们一起来探究一下。

封闭小区实行已久，为何突然要改?

21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(简称《意见》)出台。在这篇近万字的长文中，最受舆情关注的大概是这一百多字：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。树立‘窄马路、密路网’的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。”

其实《意见》已经说得很清楚了，推广街区制，目的就是想要“实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用”。

相信绝大多数生活在大城市的人们早已深切地体会到何为出行难、停车难的生活问题。短短二十分钟的行车路程，常常因为高峰期塞车而走上一两个小时。神曲《五环之歌》也对北京的交通情况有过经典诠释。问题就在于，实行街区制后能大幅改善交通状况吗?

街区制意在打通城市道路“毛细血管”

国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示，欧美发达国家也都是街区制，道路公共化，提高城市通行效率，降低劳动生产率的损耗，不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞甚至缺失的情况。封闭式的大院或小区不仅割裂了路网交通，而且从多个方面影响了城市生活。大部分生活性的街道上，应该有更良好的关系。小区和大院开放，不但可以实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，优化路网结构，促进城市土地的节约利用，还可以提供更多的停车泊位，小区和大院绿地也可以成为公共绿地，变相增加更多的公共设施。

而根据高德地图的测算，目前上海市城市道路(包括内部路、未铺设道路和上下线分离道路)约为4.56万公里。相比之下，上海市道路总里程为1.78万公里。而在多出的2.78万公里道路中，很大一部分就是“内部路”，即包括各个小区、高校的内部道路。由此可见，如果能将“内部路”中的一部分释放出来，将会为城市交通注入很大的流动性。

街区制推进有利于商住一体 提高土地利用率

易居智库研究总监严跃进表示，此类政策调整是希望改变过去封闭式社区的诸多弊端。比如封闭式住宅社区一定程度上使得商业设施和住区设施隔离，同时需要更大的占地面积。通过开放式的街区制度推进，将使得后续城市商业设施和住区设施规划能够融为一体，并且使得城市规划朝节约土地等方向演进。

中原地产首席分析师张大伟称，街区式社区是住宅与商业、服务业混合、与街道结合性强的社区。里面的设施有：银行、超市、商业街、餐饮、医院、学校、幼儿园等，街区式社区具有城市土地利用率高，交通便利，城市景观丰富，与商业和各种城市活动结合紧密等优点。

街区制只是幌子，终极目的是去库存?

还有种说法在网络热传：政策的目的还是为了去库存，先抛出一个大家都不接受的政策，大家反对后，再找专家论证，然后规定已建和在建的小区不改建，后续审批的项目必须建成开放式的小区。大家都知道开放小区目前的弊端，这样就使得非开放性小区成了稀缺资源，大家抢着要，再加上开发商的宣传和鼓动，又是一阵楼市的春天，涨价，抢购。

不管这种“阴谋论”是否是真的，但房地产“去库存”确实是现在我国经济面临的一个大问题。如果真是如此，只能说为去库存，也是用心良苦。

综上，摒除“阴谋论”，可以看出实行街区制确实有其优越性与必要性。

街区制就是唱着“我家大门常打开”拆掉围墙?

那么，街区制又是什么呢?是不是就是简单地拆掉小区的围墙?

上海交大社会认知与行为科学研究院教授蒋宏认为，首先不必断章取义，文件里提到的是“原则上”等于设置了边界，为可能引发的冲突和矛盾留足了缓冲时间。其次，实践还要经过检验，在小区开放的过程中，涉及很多物权界定、管理权限、资金来源等问题，这些都需要有大量基础性工作垫底，很难“一刀切”解决。

上海交通大学城市科学研究院院长刘士林表示，开放小区的问题要分类处理，比如文保单位、大学、医院等机构的道路能完全开放吗?一旦实施，交通问题可能解决或缓解，但随之而来的其他问题也必须配套解决。“其实，解决交通的基本思路是发展公共交通、限制私家车，而不是抢占其他空间资源，毕竟空间资源永运是有限的。”

住建部也在24日发文强调，推广街区制在理解和落实过程中，要注意把握好以下几点：

一是要认真全面理解好“逐步”两个字。“逐步”就是要有计划，要有轻重缓急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”，更不能简单地理解为“拆围墙”。

二是《若干意见》对这项工作提出了方向性、指导性的要求，具体实施中还要制定细则，特别是各省、各城市还要根据实际情况，制定具体办法。在制定办法过程中，肯定要听取市民意见。

三是要实施逐步打开封闭小区和单位大院的城市，都会考虑到各种实际情况，考虑到各种利益关系，依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。

因此，推广街区制不能简单的理解为“拆围墙”，它不仅仅是将小区变得“公有”这么简单，还包括了各行业一系列的配套完善措施。如果配套设施发展不充足，街区制不仅不能解决问题，还会制造新的问题。

“不再封闭”问题多，未来实行恐怕不易

借鉴欧美街区制固然有其优越性，也确实能解决交通等问题，然而，中国人普遍心里有个坚持，那就是将“房屋”看作“根”和“归宿”，那么要打破这种传统，改变这种观念，必然不是易事。

街区制意味着混居，同时带来小区安全隐患

小区不再封闭，人们最担心的还是安全问题。如果低、中、高档小区杂处、低、中、高收入群体杂处的片区，一旦全都将小区围墙打开，其结果就会形成非常棘手的贫富混居问题，如果政府缺乏有效的管理手段、协调机制，则必然导致这些片区中的高收入群体，慢慢撤离出去，他们更愿意搬至联洋和碧云这种环境统一、居民收入同质的大社区。

同时，街区式社区其治安好坏取决于该地段治安的好坏，由于没有封闭式物业管理，一旦一个地域内治安恶化，将会导致整片街区治安恶化，不再适合居住，从而导致精英搬离或者空心化。

清华大学教授沈阳认为，欧美的大学、小区基本都没有围墙，这一方面是思想开放的体现;另一方面是他们的楼栋安保比较到位。比如一些国外大学，进楼上几层全由你的ID卡决定，你的权限只能到二层，则三层的门就没法刷开。中国小区是大门看得严，里面松得很。所以，要拆墙，需要优先强化建筑物进出的安全性。

中原地产首席分析师张大伟也表示，小区封闭是为了安全，何况住宅小区内的道路设置基本都是低速道路，如果开放如何保证社区居民的安全是一个大问题。国外之所以实行街区制，那是因为国外居住布局上本来就分散，这与国内基本都是高层住宅的性质完全不同。街区制运用在中国城市的居住区中时会产生一些新的问题，例如安全问题，噪声干扰问题等。

新政规定涉及到私人产权的法律问题

《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。

著名经济学家马光远认为，文明始于财产权，始于对私有财产的尊重和保障。在人类历史上，只有那些对私有产权给予尊重和充分法律保障的国家才崛起为强国。居民小区的道路和花园如果要公共化，必须按照法律规定的征收程序，并给予足额的补偿。而不是政府单方面的宣布。

街区制推进与否，业主权利应优先考虑

中国政法大学教授王卫国认为，政府的出发点是好的，但推行时应尊重大家意愿和需求。小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照物权法的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。此外，完全打开也涉及安全和民众观念等问题，政府不能强行推行，要尊重《物权法》。

在2月23日，历时七年才最终出台的物权法最新司法解释的发布会上，最高法院民一庭庭长程新文回应了饱受关注的开放封闭小区话题。

“目前，党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。”他说。

物权法第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

“道路占用土地的所有权归国家所有，但使用权归业主所有，道路上铺筑的水泥混凝土、沥青，栽种的草木的所有权归业主所有。”物权法专家、武汉大学法学院教授孟勤国说。

孟勤国认为，这种所有权转移在物权法框架下有两种解决方式：业主与地方政府协商同意开放封闭小区;如果业主不同意，地方政府只能以征收、征用方式，在进行补偿的前提下，打开封闭小区。

街区制的推行，宅地出让方式如何调整

易居房地产研究院副院长杨红旭表示，不再建设封闭住宅小区，那么未来的宅地出让，必定会调整方式。比如，土地出让的地块规模，将会大幅的变小，以往几十万平米、上百万平米，甚至上千万平米的大盘，将再也看不到了。宅地出让的最小单位，将以幢为主，规划红线可能缩减至一幢楼的周边。由此可见，地方政府的土地部门，以后要大量增加人手了。而开发商们，也会相当头痛，尤其是习惯了做大盘或者高端楼盘的开发商，如碧桂园和星河湾等。

总结：街区制这一政策要想落到实处，目前来看任重而道远。这是因为当中有种种阻碍，一是在文化理念方面，传统观念上以房为天的人们难以理解该政策的意义，这是问题根源;二是土地在出让方面，实行街区制后，大块土地出让必然不再符合现实;三是治安、管理等方面，小区封闭更便于进行管理，并且给人感觉更安全，需要的安保和物业也会比较少，如果打开后，治安如何确保会成为重要社会问题。因此，政府若想实现街区制这种城市规划体系，必然还需耗费大量人力物力研究如何完善配套措施。

实施街区制不是“一蹴而就”

对于社会关注的开放式小区建设问题,陈政高表示,实施街区制是一个过程,不是“一蹴而就”,也不是一天要完成。

陈政高说,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》全面部署了今后一个时期城市规划建设管理工作的方向和重点工作。在落实过程中,要严格依法依规办事,要切实保护群众的合法权益。

“关于街区制,文件提出了方向性、指导性的要求,在具体的实施当中还要制定具体的方案,还要细化这些措施,还要依法依规办事。”他说。