各地法院裁判指导意见精粹：房屋买卖纠纷内容简介

“裁判规范适用指引丛书”是根据司法实务工作的实际需要，为法官、律师、公司法务等实务工作人员量身打造的法律实用工具书，旨在使读者针对司法实践中出现的疑难问题快速了解当前的司法政策，从而及时找到解决问题的路径。本次首批推出的是《各地法院裁判指导意见精粹·房屋买卖》分册。

本丛书具有如下特点：

（1）内容紧贴实务。本丛书以收入各地法院有关的指导性意见、审判为会议纪要、裁判指南等司法政策文件为主要特色，这些文件虽然不具有强制适用的效力，但却是各地法院对审判实践经验的总结，体现了裁判者的智慧，对于统一裁判尺度，更好地解决实务疑难问题发挥着不可替代的作用。

（2）分类科学合理。本丛书计划按案由出版各分册，以关键词作为检索实务问题的依据，并创新性地按照相关案件审理的典型问题分类，每个问题下分列“核心规范”和“裁判意见”，核心规范主要是法律及最高人民法院司法解释的规定，裁判意见主要是全国各地法院有关的指导性意见、审判为会议纪要、裁判指南等司法政策文件的规定，使读者可以准确快速地了解相关案件审理的司法政策。

（3）权wei专家编写。本丛书皆有相关法律专家或经验丰富的司法实务人员编写，熟知司法适用中的热点难点问题。

一、预约合同 / 1

二、商品房买卖（预售）合同的效力 / 16

三、“二手房”买卖合同的效力 / 45

四、无权处分 / 68

五、“一房数卖”问题 / 86

六、购房指标转让 / 102

七、限制交易房屋的转让 / 104

八、借名买房问题 / 118

九、阴阳合同问题 / 124

十、抵押权与房屋买卖 / 131

十一、以房抵债问题 / 172

十二、承租人的优先购买权/ 191

十三、商品房的交付与受领/ 197

十四、房屋质量纠纷 / 210

十五、户口问题 / 223

十六、合同的同时履行抗辩/ 225

十七、合同的继续履行 / 227

十八、合同的解除权 / 239

十九、缔约过失责任 / 253

二十、多项违约行为的处理/ 257

二十一、逾期办证的违约责任 / 259

二十二、定金与违约金 / 275

二十三、惩罚性赔偿 / 289

二十四、赔偿损失 / 293

二十五、农村房屋买卖 / 299

二十六、中介机构的义务 / 317

二十七、受房地产调控政策影响的房屋买卖纠纷的处理 / 324

二十八、诉讼程序问题/ 350

第一章 房屋买卖纠纷案件管辖法院房屋买卖纠纷管辖法院如何确定/2

第二章 商品房预售合同纠纷

预订书不是购房合同，购房者不得以此要求开发商履行义务/5

购房订单在一定情况下构成合同内容，购房者可以要求开发商履行义务/9

开发商在售楼广告中承诺的优惠条件未载入购房合同中，购房者入住后发现开发商未实现承诺，是否可以要求开发商实现承诺并承担违约责任/13

房屋前一份预售合同解除后，不存在权利瑕疵，开发商未告知的并不构成欺诈/16

开发商换房后出售房屋的，是无权处分吗/20

购房者能否以房屋实际状况不符合开发商提供的效果图而要求退房/23

销售广告系要约邀请，购房者应慎重对待销售广告与正式合同不符的情况/26

开发商不告知购房者楼房建筑设计而影响购房者购买房屋的使用空间的，应当承担违约责任/31

开发商故意隐瞒房屋状况导致购房者合同目的不能实现的，购房者可以要求解除合同/35

约定解除合同条件的，购房者可在条件成就时要求解除合同/38

因不可抗力，开发商可以减免自己的责任/41

开发商以不能办理房屋预售许可证为由解除合同，购房者如何维护自己的合法权益/44

开发商将已经预售的房屋抵押，其行为无效/47

开发商逾期交房，购房人能否解除合同/50

交房时开发商仅提供临时用电是否是违约行为/53

不按时归还房贷，购房者应该承担何种责任/56

房屋交付后发现质量有瑕疵的，开发商如何承担责任/59

房屋出现不影响安全使用的质量瑕疵，购房者是否可以要求退房/63

房屋交付后出现质量问题，如何进行维修/66

房屋设施不合格造成其他损失的，开发商要承担赔偿责任/71

房屋实际面积小于合同约定面积3%以上的，开发商要双倍返还购房者相应的房款/74

房屋用途改变，事实上不能履行而只能解除合同，购房者如何维护自己的合法权益/77

购房者以开发商提供格式合同为由要求判令不利于自己的条款无效，能否得到法院支持/80

买卖合同中的土地使用年限和主管机关审定的不一致，购房者可否要求开发商变更/85

开发商已取得房产证但未交付购房人的，是否构成违约/89

开发商违约，合同中约定承担违约责任必须是“由于出卖人的责任”，此类约定能否成为开发商的免责事由/92

开发商无权强制要求收取公共维修基金，以未交公共维修基金为由拒绝交房的构成违约/96

房屋买卖合同违约方赔偿范围/100

购房者在购房入住后不得私搭乱建/104

第三章 二手房屋买卖纠纷

同等条件下，承租人对承租房屋享有优先购买权/108

经中介公司居间但最终未能购买房屋，是否需要交纳中介费/110

中介公司对其在房屋买卖居间过程中的不当行为承担赔偿责任/114

中介公司未认真审查房屋状况，对合同无法履行具有过错的，要承担相应责任/118

在房屋居间买卖中，买卖双方“甩开”中介的行为如何认定/122

出卖人在未取得产权证书的情况下出卖房屋，购房者未认真审查，也要负相应责任/126

恶意出卖被查封的房屋，合同无效，出卖方承担赔偿责任/128

买卖超标央产房无法过户，出卖人无恶意的，应该怎样承担责任/132

明知房屋存在纠纷，恶意买卖行为无效/135

明知房屋无产权证而进行的交易，各方按过错比例承担责任/138

明知房屋产权特殊仍然进行交易的，如何处理/142

房屋产权转让不影响开发商对房屋承担质量保修义务/146

房屋买卖合同中的解除权要及时行使，过期不予支持/150

……

第四章 农村房屋买卖纠纷

第五章 房屋买卖中的其他类型纠纷

第六章 房屋登记管理纠纷

附：相关法律法规2100433B

海南

2020年12月22日，提请十三届全国人大常委会第二十四次会议审议的一份决定草案显示，我国拟设立海南自由贸易港知识产权法院，保障中国特色自由贸易港建设，完善知识产权法院布局，加大知识产权司法保护力度 。

通过案例说法，介绍科学实用的知识和技巧，为广大的渎者提供了较全面的相关法律知识以及法院的裁定、判决。《房屋买卖纠纷释疑》的案例不仅包括了商品房交易、二手房买卖、中介服务、拆迁补偿等实践中常见、多发的各种纠纷类型，还关注厂经济适用房、集资房、房改房、农村私有房屋权属争议等法律问题，帮助读者充分认识到法律武器的力量，能够“有理、有利、有节”地捍卫自己的合法权益。