福建省国有土地上房屋征收实施单位管理办法（试行）

第一条　为加强我省国有土地上房屋征收实施单位及其工作人员管理，维护被征收人合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和省住房和城乡建设厅、省财政厅、省发展和改革委员会、省国土资源厅《关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》（闽建〔2012〕13 号）的有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条　本办法所称国有土地上房屋征收实施单位（以下简称征收实施单位），是指在省住房和城乡建设厅备案、接受房屋征收部门（以下简称征收部门）委托，从事房屋征收与补偿具体工作并按照委托合同约定向征收部门收取一定费用的单位。

第三条　福建省住房和城乡建设厅负责全省征收实施单位及其工作人员的监督管理工作。各设区市及平潭综合实验区征收部门负责本行政区域内征收实施单位及其工作人员的监督管理工作。

第四条　征收实施单位应当具备以下条件：

（一）有规范的名称。

（二）注册资金不少于200万元。

（三）有固定的办公场所，建筑面积不少于300平方米。

（四）征收工作人员不少于20人，其中不少于50%的工作人员应具备大专以上学历或5年以上房屋征收（拆迁）工作经验；法律类、工程类、经济类大学本科以上学历，或工程类、经济类中级以上职称人员总数不少于3人。

第五条　征收实施单位应在领取营业执照之日起30日内，经所在地设区市及平潭市综合实验区征收部门初审后，向省住房和城乡建设厅办理备案手续，并提交下列材料：

（一）《房屋征收实施单位备案申报表》；

（二）营业执照（副本）；

（三）法定代表人身份证明文件；

（四）固定的办公场所证明材料；

（五）征收工作人员劳动合同及花名册；

（六）征收工作人员学历证书、职称证书复印件；

（七）其它有关材料。

备案材料齐全的，省住房和城乡建设厅在收到备案材料后10日内予以备案，并发给《房屋征收实施单位备案证书》；备案材料不齐全的，不予备案。

第六条　征收实施单位应当向社会公布咨询、投诉电话，受理被征收人的咨询、投诉。

第七条　征收实施单位变更名称、法定代表人、办公场所和联系电话的，应当于变更完成之日起10日内书面报所在地的市、县（区）征收部门备案。

第八条　征收人员不得同时在两个房屋征收实施单位从事征收与补偿具体工作。

第九条　房屋征收部门应当通过现场巡查、抽查、投诉举报核查或专项检查等方式，对征收实施单位及工作人员进行监督管理。

征收实施单位应当予以配合，并根据要求提供检查所需的材料。

第十条　禁止征收实施单位跨设区市接受委托承担征收与补偿具体工作。市、县（区）征收部门不得委托未经省厅备案或年度考核不合格的征收实施单位从事房屋征收与补偿具体工作。

第十一条　征收实施单位承接房屋征收与补偿业务后，应及时通过《福建省房屋征收信息管理系统》填报房屋征收项目相关信息及征收实施过程进展情况。

第十二条　征收实施单位项目负责人和其它工作人员，应当参加省住房和城乡建设厅组织的房屋征收法律知识和业务知识培训考试。考试合格的，对项目负责人核发《项目负责人岗位证书》，对其它工作人员核发《房屋征收工作人员岗位证书》（以下统称《岗位证书》）。

项目负责人应当具备大学本科以上学历或中级以上职称或5年以上房屋征收（拆迁）工作经验。

《岗位证书》有效期5年。征收实施单位工作人员在其《岗位证书》有效期内，应参加不少于150学时的房屋征收继续教育培训。

第十三条　征收实施单位不得指派未取得《岗位证书》的人员从事房屋征收与补偿的咨询、商谈、协议签订及回迁等业务活动。

第十四条　征收实施单位接受征收部门委托承接征收项目后，应当配备与征收项目规模相适应的项目负责人和征收工作人员。具体配备标准由项目所在地市、县征收部门确定。

第十五条　征收实施单位不得转让或变相转让所承接的征收项目业务，不得接受单位和个人挂靠 。

各设区市及平潭综合实验区房屋征收部门：

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和省住房和城乡建设厅、省财政厅、省发展和改革委员会、省国土资源厅联合颁发的《关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》（闽建〔2012〕13 号）的有关规定，结合我省实际，我厅制定了《福建省国有土地上房屋征收实施单位管理办法（试行）》。

第一条为了加强本市国有土地上房屋征收实施单位的管理，规范房屋征收实施行为，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《宁夏回族自治区实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》等相关法规规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市市辖区范围内从事国有土地上房屋征收与补偿活动的实施单位，应当遵守本办法。

第三条本办法所称房屋征收实施单位（以下简称征收实施单位）是指接受市、市辖区人民政府确定的房屋征收部门委托，承担国有土地上房屋征收与补偿具体工作，一般为行政事业单位或民办非企业单位。

第四条市房屋征收部门为全市征收实施单位业务监督、培训、指导的主管部门。市辖区房屋征收部门负责本行政区域内征收实施单位及其工作人员的监督管理工作。

第五条征收实施单位属民办非企业单位的核准条件：

（一）有规范的单位名称、必要的组织机构和章程，以及相关管理制度；

（二）有固定的办公场所和必要的设施设备；

（三）与其业务活动相适应的资金和从业人员。

符合上述条件的民办非企业单位经市房屋征收部门审查核准后，向市行政审批服务局办理相关登记手续并到市房屋征收部门进行备案。

第六条市房屋征收主管部门应当定期向社会公布已备案的民办非企业征收实施单位信息情况，并适时更新。

房屋征收部门不得委托未经备案的民办非企业单位从事房屋征收实施工作。

第七条民办非企业征收实施单位名称、住所、法定代表人等登记事项发生变更的，应当自变更之日起10日内向市房屋征收部门申请重新审查核准，向市行政审批服务局重新办理登记手续后，及时到市房屋征收部门申请变更备案信息。

第八条征收实施单位工作人员应当经市房屋征收部门组织的业务培训考核，并持市房屋征收部门颁发的培训合格证上岗。

第九条房屋征收部门应当择优选定征收实施单位，与征收实施单位签订委托协议。委托协议应当明确委托范围、委托事项、委托期限、委托费用以及双方的权利义务等。

第十条征收实施单位应当在房屋征收部门的委托范围内开展房屋征收和补偿服务活动，不得设立分支机构和转让或变相转让所承接的征收项目业务，不得接受单位和个人挂靠，不得以其他实施单位名义执业。

违反前款规定的征收实施单位，房屋征收部门不得再行委托其实施房屋征收与补偿工作。

第十一条征收实施单位可以根据房屋征收部门的委托，开展以下工作：

（一）对被征收人及房屋状况进行调查、登记；

（二）协助编制征收补偿方案、起草协议、工作流程及相关文字材料；

（三）就征收补偿的具体问题与被征收人协商、协助组织选择评估机构、编制社会稳定风险评估报告、组织签订征收补偿协议，承办征收安置等；

（四）协助组织征求意见、听证、论证、公示、送达以及统计房屋征收相关数据等；

（五）建立和完善房屋征收工作档案管理等制度。房屋征收工作档案除文字资料外，还应当包括房屋征收过程中必要的影像资料。

征收实施单位在项目征收中的具体职责，按照项目委托协议的约定执行。

征收实施单位应当在房屋征收工作结束后30日内，向征收部门完整移交房屋征收工作档案。

第十二条房屋征收期间，征收实施单位不得擅自改变尚未搬迁的被征收人、房屋承租人原有的供水、供电、供气、供热、交通等基本生活条件，不得拆除影响其房屋安全和正常使用的建筑物、构筑物等。

严禁以暴力、威胁等手段迫使和欺骗被征收人、房屋承租人签订征收补偿协议或者搬迁。

第十三条房屋征收部门应当结合项目实际情况与征收实施单位协商确定房屋征收委托工作经费，并列入建设项目房屋征收成本，接受同级财政、审计部门或上级财政、审计部门的监督。

第十四条房屋征收委托工作经费在以下范围内，由房屋征收部门和征收实施单位协商确定：

（一）普通住宅房屋：被征收房屋50户以下的（含50户），按每户不高于4500元计取；被征收房屋50户—100户之间的（含100户），按每户不高于3500元计取；被征收房屋100户以上的，按每户不高于3000元计取。

（二）庭院式住宅房屋：按每户不高于10000元计取；

（三）非住宅房屋：按建筑面积每平方米不高于40元计取。

第十五条房屋征收部门应当根据征收实施单位房屋征收工作实际完成的时间、进度、质量，分阶段支付工作经费。

第十六条委托关系存续期间，房屋征收部门应当通过现场巡查、抽查、投诉举报核查或专项检查等方式，对征收实施单位及工作人员进行监督管理。

征收实施单位应当予以配合，并根据要求提供检查所需的材料。

第十七条市房屋征收部门应当对征收实施单位实行年度考核制度，年度考核结果由市房屋征收部门公布，并记入征收实施单位信用档案。

征收实施单位逾期未申请年度考核或年度考核结果不合格的，不得承接新的征收项目业务。

第十八条房屋征收部门对征收实施单位依据委托协议实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

征收实施单位违反委托协议约定，或者因过错给房屋征收部门造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。

第十九条征收实施单位有下列情形之一的，市、辖区房屋征收部门应当责令其改正，年度考核按不合格处理，并记入征收实施单位信用档案；情节严重的，暂停征收业务承接，或者取消行业备案资格。

（一）不服从征收部门的监督管理，不及时按期移交房屋征收工作档案或伪造、涂改房屋征收工作档案的；

（二）弄虚作假，刻意隐瞒征收工作事实的；

（三）与被征收人恶意串通，谋取私利的；

（四）实施单位以暴力、威胁等手段迫使和欺骗被征收人、房屋承租人签订征收补偿协议或者搬迁的；

（五）因实施单位责任，造成重大越级上访、集体上访及其他影响社会稳定群体性事件的；

（六）实施单位违反法律、法规规定，造成重大后果的；

（七）擅自改变尚未搬迁的被征收人、房屋承租人原有的供水、供电、供气、供热、交通等基本生活条件，拆除影响其房屋安全和正常使用的建筑物、构筑物的。

征收实施单位连续两次考核结果为不合格的，取消行业备案资格。

第二十条征收实施单位工作人员有下列行为之一的，撤销其培训合格证，责令征收实施单位将其调离原岗位，3年内不得从事房屋征收与补偿工作，并记入征收实施单位考核档案。

（一）接受被征收人财物的；

（二）私自涂改或违规签订房屋征收补偿协议的；

（三）与被征收人串通提供虚假材料，谋取不当利益的；

（四）伪造、涂改、转让《培训合格证》的；

（五）激化征收矛盾，造成不良后果或产生恶劣影响的。

征收实施单位未将有上述行为的工作人员调离原岗位的，其考核按不合格处理。

第二十一条贺兰县、永宁县、灵武市国有土地上房屋征收实施单位的管理，可以参照本办法执行。

第二十二条本办法自2017年5月24日起施行。

昌平区国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）

为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、市政府《关于印发〈北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见〉的通知》（京政发〔2011〕27号）、市住房城乡建设委《关于印发〈北京市旧城区改建房屋征收实施意见〉的通知》（京建发〔2013〕450号）等文件精神，结合昌平区实际，制定本意见。

一、房屋征收责任主体、适用范围、补偿方式

（一）国有土地及地上房屋定义

国有土地是指城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；其他依法属于国有土地的。

国有土地上房屋是指位于国有土地上的房屋，包括住宅和非住宅。

（二）征收主体与实施部门

昌平区政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作；北京市昌平区人民政府房屋征收办公室（以下简称区房屋征收办）作为本区房屋征收部门，负责组织实施本行政区域内房屋征收与补偿工作；北京市昌平区房屋征收事务中心（以下简称区房屋征收中心）受区房屋征收办的委托，承担本行政区域内房屋征收与补偿的具体实施工作。

建立昌平区国有土地上房屋征收与补偿工作联席会议制度，由区房屋征收办牵头，区发展改革委、区住房城乡建设委、区市政市容委等部门和属地镇政府（街道办事处）参加，确保房屋征收与补偿工作顺利进行。

（三）适用范围

在本行政区域内因公共利益的需要，对国有土地上房屋实施征收与补偿的，适用本意见。

（四）补偿方式

国有土地上房屋征收的补偿包括货币补偿和房屋产权调换两种方式，被征收人既可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。

1.被征收人选择货币补偿。包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；给予被征收人的补助和奖励。

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房地产评估机构应当根据相关规定对被征收房屋价值进行评估。

2.被征收人选择房屋产权调换。区房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

二、被征收房屋的认定

区房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当予以补偿；对属于违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

（一）已登记房屋的认定

对于已经登记的房屋，其权属、性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记薄的记载不一致的，除有证据证明房屋登记薄有错误外，以房屋登记薄为准；无房屋权属证书或房屋登记薄但经合法审批的被征收房屋，根据审批文件载明的权属、性质、用途和建筑面积予以确认。

（二）未登记房屋的认定

对于未经登记或审批文件不全的房屋，由区房屋征收部门组织发展改革、住房城乡建设、国有资产监督管理、经济信息化、国土、规划等部门和属地镇政府（街道办事处）对权属、性质、用途和建筑面积进行调查、确认、处理。

三、被征收房屋的补偿及奖励

（一）住宅房屋征收的补偿

1.被征收住宅房屋价值补偿。由具有相应资质的评估机构，采用符合政策规定的测算方式，结合被征收住宅房屋的实际情况，综合评估确定补偿金额。

2.搬迁费。搬迁费标准为每建筑平方米40元。房屋征收过程遇到的特殊情况，由区房屋征收部门委托具备合法资质的评估机构进行评估，出具搬迁费测算报告。

3.临时安置费。区房屋征收部门应当对被征收人或者公房使（租）用人支付临时安置费，临时安置费标准由区房屋征收部门委托具备合法资质的评估机构进行评估，出具临时安置费标准测算报告。临时安置费标准不得低于房屋征收决定公告发布之日被征收房屋类似房地产的市场月租金标准。实行货币补偿或者以现房进行安置的，临时安置费发放期限为4个月；以期房进行安置的，发放期限为自搬家交房之日起至实际交房日期后的第4个月。

4.移机费。设备移机费的补偿标准由区房屋征收部门委托具备合法资质的评估机构进行评估，出具移机费测算报告。

5.奖励费。被征收人或者公房使（租）用人在房屋征收决定公告规定的签约期限届满前完成签约搬迁的，区房屋征收部门给予奖励费，奖励费的发放标准根据项目不同、区域不同、完成时间不同、征收任务总量不同结合项目资金情况综合确定。具体奖励的名称和标准根据征收项目的实际情况在房屋征收补偿实施方案中确定。

6.特困补助。认定生活困难及特殊家庭，由区房屋征收部门会同卫生计生、民政、残联等部门和属地镇政府（街道办事处）、村民委员会（居民委员会）、被征收人代表组成认定工作组，对大病、残疾、低保及其他特殊情况进行审核确认，并将审核结果在房屋征收范围内公示。特困补助按照下列方式之一执行：

（1）特困补助标准。

（2）对于大病、残疾、低保及其他特殊情况家庭所取得被征收房屋的补偿款不足以购买规定标准内安置面积的，其差额部分由区房屋征收部门予以减免。

7.停产停业损失补偿。被征收人利用已经登记或经确认的住宅房屋从事生产经营活动应当给予停产停业损失补偿，按照住宅房屋实际经营面积计算，每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体补偿标准为：三年平均纳税额10万元以下（含10万元），给予800元/平方米；三年平均纳税额10万元以上、20万元以下（含20万元），给予1500元/平方米；三年平均纳税额20万元以上，给予3000元/平方米。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照有关规定评估确定。

8.住宅专项维修资金。被征收住宅为成套楼房且已上缴住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金返还方式按照相关文件执行。

（二）非住宅房屋征收的补偿

1.被征收非住宅房屋价值补偿。由具有相应资质的评估机构，采用符合政策规定的测算方式，结合被征收非住宅房屋的性质、用途、面积等情况，采用一种或多种评估方法，综合评估确定补偿金额。

2.搬迁费。搬迁费标准为每建筑平方米50元。房屋征收过程遇到的特殊情况，由区房屋征收部门委托具备合法资质的评估机构进行评估，出具搬迁费测算报告。

3.移机费。设备移机费的补偿标准由区房屋征收部门委托具备合法资质的评估机构进行评估，出具设备移机费测算报告，由区房屋征收部门报区政府批准后执行。

4.停产停业损失补偿。非住宅房屋停产停业损失补偿评估按以下公式计算：停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金 月净利润×修正系数 员工月生活补助）×停产停业补偿期限。

非住宅房屋停产停业损失补偿应按照市住房城乡建设委、市人力社保局、市工商局《关于印发〈北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法〉的通知》（京建法〔2011〕18号）执行。同时，为简化手续、便于实际操作，经与被征收人协商同意后，非住宅房屋停产停业损失补偿方式也可参照以下标准予以一次性补偿，具体补偿标准为：三年平均纳税额100万元以下（含100万元），给予800元/平方米；三年平均纳税额100万元以上、300万元以下（含300万元），给予1500元/平方米；三年平均纳税额300万元以上，给予3000元/平方米。

5.非住宅房屋装修及附属物补偿。非住宅房屋装修及附属物补偿由房地产评估机构据实评估补偿。

6.奖励费。被征收单位的产权人在房屋征收决定公告规定的签约期限届满前完成签约搬迁的，区房屋征收部门可给予奖励费，具体奖励的名称和标准根据征收项目的实际情况在房屋征收补偿实施方案中确定。

7.被征收企业人员补偿。被征收企业人员补偿标准按照人力社保、民政、经济信息化等部门的有关规定执行。

8.房屋征收涉及中央单位、中央企业、市属单位、军队房产、基础设施建筑、公益性房产等，遇到特殊问题，由区房屋征收部门根据项目情况提出具体实施方案，报请区政府协调解决。

四、被征收人的安置

（一）安置对象

房屋产权调换方式一般针对住宅房屋被征收人，非住宅房屋被征收人原则上只能选择货币补偿方式，但政策法规要求给予安置房的除外。

（二）安置房价格

以商品住房对被征收人进行安置的，安置房价格采用征收住宅房屋时由评估机构确定的类似房地产市场价格或在该价格基础上给予一定优惠的方式测算，报区政府批准后执行。以参照经济适用房管理的住房对被征收人进行安置的，安置房价格由区住房保障部门确定。

（三）安置面积

对被征收人进行房屋安置，以被征收人合法所有或使（租）用的房屋面积为基础，结合项目规划条件及户型设计因素，计算房屋安置面积。

1.被征收人合法所有的房屋按被征收人实际所有或确认为合法房屋的类型，分为成套楼房、非成套楼房和平房。

（1）成套楼房安置面积=成套楼房建筑面积×系数 X（按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积），公式中系数按被征收房屋层数和安置房屋的容积率结合差异标准确定。无电梯被征收住宅，以有电梯楼房进行房屋安置，系数按1.3（不含）—1.5（含）的范围确定；无电梯被征收住宅，以无电梯楼房进行房屋安置，系数按不超过1.3（含）确定。

（2）非成套楼房安置面积=非成套楼房基础面积×系数 X（按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积），公式中系数原则控制在1.5以内。征收过程中遇到的特殊情况，由区房屋征收部门报区政府批准后执行。

非成套楼房基础面积=非成套楼房使（租）用建筑面积 非成套楼房使（租）用建筑面积×30%（增补的厨房、卫生间等公用面积；非成套楼房厨房、卫生间等公用面积不足12平方米的，补足到12平方米）。

（3）平房安置面积=有产权（经确认）平房建筑面积×系数 X（按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积），公式中系数参照成套楼房系数进行确定。以有电梯楼房进行房屋安置，系数按1.0—1.3确定；以无电梯楼房进行房屋安置，系数按1.0—1.2进行确定。

2.被征收人合法使（租）用的房屋为直管公房或者自管公房，安置原则为使（租）用人愿意按照房改政策购买所承租直管（自管）公房的，购房后由使（租）用人作为被征收人与区房屋征收部门签订补偿协议。使（租）用人在房屋征收决定公告发布之日起20日内未能按照房改政策购买所承租直管（自管）公房，且与房屋所有权人未协商一致的，区房屋征收部门对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿，对使（租）用人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿，由区房屋征收部门分别与房屋所有权人和使（租）用人签订补偿协议；使（租）用人也可按照征收补偿方案选择房屋安置，取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由使（租）用人承担。在征收补偿方案确定的签约期限内，使（租）用人未达成协议的，区房屋征收部门报请区政府作出补偿决定。

（1）直管（自管）公房安置面积=直管（自管）公房基础面积×系数 X（按照相关规定由于购买房屋户型的原因增加或放弃的安置面积），公式中系数原则控制在1.5以内。

（2）直管（自管）公房基础面积=直管（自管）公房使（租）用建筑面积 直管（自管）公房使（租）用建筑面积×30%（增补的厨房、卫生间等公用面积；厨房、卫生间等公用面积不足12平方米的，补足到12平方米）。

直管公房是指由国家各级房地产管理部门管理的国有房产，还包括计划经济时期国有和大集体企事业单位自建的福利房。自管公房是指由各机关、团体、企事业单位自行经营的国有或集体所有的房产。

3.放弃房屋安置补助。为进一步降低安置成本、节约安置面积、缩短安置周期、减少过渡安置费用，在充分尊重被征收人意愿的基础上，对自愿放弃安置房屋或安置面积的被征收人，给予放弃房屋安置补助。补助标准根据具体征收项目情况确定（原则控制在不超过安置房市场价格与购买价格之间的差额）。

五、征收资金的筹措与管理

区房屋征收办在房屋征收中对被征收人支付的房屋价值补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、移机费、特困补助费、奖励费等相关费用，所需资金按照现行投资体制由申请征收的单位筹措并根据房屋征收工作进展及时划入区房屋征收部门的专用账户。区房屋征收办或区房屋征收中心发生的房屋征收相关业务费用，按照国家有关财经规定据实结算，资金由申请征收的单位负担。

六、其他

1.本意见由区房屋征收办负责解释，涉及的未尽事宜或执行过程中遇到的特殊情况，需经区政府批准后执行。

2.房屋征收过程中具体的评估标准，按照市住房城乡建设委《关于调整本市房屋重置成新价评估技术标准发布机制有关工作的通知》（京建法〔2016〕10号）要求，适时调整。各国有土地上房屋征收项目应依据本意见制定征收补偿方案实施细则，细则中需明确具体补偿、补助、奖励及安置标准，并报区政府批准后执行。

3.本意见自公布之日30日起施行，试行期2年。

第一章　总则

第一条　为规范怀化市区国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第268号）、《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）及有关法律法规的规定，结合实际，制定本办法。

第二条　在本市鹤城区行政区域内对国有土地上房屋征收评估的房地产估价机构实施监督管理，评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核和鉴定，适用本办法。

第三条　房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估报告、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动和评估、鉴定结果。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

任何房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第四条　市住房和城乡建设行政主管部门应当成立由房地产估价师及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成的怀化市国有土地上房屋征收评估专家委员会，评估专家委员会负责对房地产价格评估机构做出的复核评估结果进行鉴定。

第五条　市住房和城乡建设行政主管部门负责怀化市区内从事国有土地上房屋征收评估的房地产价格评估机构、国有土地上房屋征收评估专家委员会的监督管理工作。

第六条　外省、市的房地产价格评估机构可以在本市从事国有土地上房屋征收评估业务，但必须到市住房和城乡建设行政主管部门及市房屋征收部门登记备案。

市房屋征收部门应当建立健全房地产价格评估机构备选库，根据房地产价格评估机构的申请，将其中依法登记注册（备案）、具有三级以上资质和良好执业信用记录的房地产价格评估机构纳入备选库，并向社会公布。

第二章房屋评估

第七条　房屋征收范围确定后，房屋征收部门根据房地产价格评估机构备选库中具有相应资质的房地产价格评估机构自主报名情况，确定项目候选房地产价格评估机构名单，并在征收范围内公布。

供被征收人选择的房地产价格评估机构不得少于3家；少于3家的，房屋征收部门应当从房地产价格评估机构备选库中选取。

第八条　被征收人在公布的名单中协商确定房地产价格评估机构；协商不成的，房屋征收实施单位可以组织不少于三分之二的被征收人投票确定，获得50%以上票数的，即确定为该项目房屋征收与补偿房地产价格评估机构。

被征收人协商选定房地产价格评估机构的，协商过程应当公开。通过投票决定房地产价格评估机构的，应当由公证机构依法公证。

第九条　经被征收人协商或投票选择，无法选定房屋征收与补偿房地产价格评估机构的，房屋征收实施单位组织被征收人和社会公信力代表通过公开摇号、抽签的方式确定。

房屋征收实施单位应当在组织摇号、抽签前3日将摇号、抽签的时间、地点及参加人员、公证机构等情况在项目房屋征收范围内进行公告。

征收当事人或受邀参加摇号、抽签仪式的有关人员，不按时到场或中途离场的，不影响摇号、抽签的进行。公证机构必须对摇号、抽签过程及结果进行公证。

第十条　同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收涉及被征收人200户以上（含200户）或800人以上（含800人）或涉及被征收房屋2万平方米以上（含2万平方米）的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担，但应当确定一家房地产价格评估机构为牵头单位。牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第十一条　房地产价格评估机构选（确）定后，房屋征收部门应当将选（确）定的房地产价格评估机构在房屋征收范围内予以公示，并书面委托选（确）定的房地产价格评估机构进行房屋征收评估。房屋征收评估委托书应当载明委托人名称、委托房地产价格评估机构名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容，并报市房屋征收部门备案。

第十二条　房屋征收评估前，房屋征收实施单位应当组织评估机构对被征收房屋情况进行调查，采录和保留房屋内外部状况影像资料，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。房屋征收工作人员、被征收人、房地产估价师应当在查勘资料上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收实施单位、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中加以说明。

房屋征收实施单位应当向受委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

被征收房屋的建筑面积、结构、用途等，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿不符的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对未登记建筑，应当按照认定、处理结果进行评估。

第十三条　因被征收人或房屋承租人原因，评估工作人员无法进行房屋室内查勘及相关资料核实，导致评估无法进行的，房屋征收评估机构应当在查勘记录中加以记载，并由无利害关系的第三人或社会公信力代表见证。

第十四条　被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日。

第十五条　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析，合理确定评估结果。

第十六条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

被征收房屋装饰装修及其它附属设施价值的补偿，委托对被征收房屋进行评估的房地产价格评估机构评估确定。

第十七条　房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，分户初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期内，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

第十八条　分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收实施单位提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收实施单位应当向被征收人转交分户评估报告。

房地产价格评估机构出具评估报告时，应当对被征收房屋类似房地产的市场价格进行说明。

第十九条　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第三章专家鉴定

第二十条　被征收人或房屋征收部门以及房屋征收实施单位对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可向专家委员会书面提出鉴定申请，专家委员会应当在收到鉴定申请2个工作日内，向申请人发出是否受理的通知书。符合鉴定受理条件的，专家委员会应当在收到鉴定申请书10内，出具书面鉴定意见。情况复杂的，经申请人同意，可延长5日出具鉴定意见。

第二十一条　申请鉴定应提交以下资料：

（一）鉴定申请；

（二）鉴定申请人身份证明、常住地址及联系方式等；

（三）评估报告或复核结果资料；

（四）鉴定费缴费凭证；

（五）申请人对估价报告的异议说明；

（六）其他有关资料。

第二十二条　专家委员会根据鉴定事项需要，从专家库中随机选取3人以上（单数）组成鉴定组，其中房地产估价师人数占总人数的比例不得少于二分之一。鉴定组组长由专家委员会主任确定。

第二十三条　因鉴定需要，专家委员会可向原征收评估机构调阅有关资料。调阅的资料包括：评估技术报告、评估对象的有关证明文件等。

鉴定委托人或被征收人应当配合专家委员会调查取证，真实反映情况，提供相应的材料，并保证材料的真实性。

第二十四条　除法律、法规另外有规定外，未经委托人书面同意，征收评估机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。

鉴定意见公布前，鉴定组成员以及工作人员对鉴定情况要予以保密。

第二十五条　鉴定工作的基本程序：查阅资料、现场查勘、征收评估机构陈述、集体评议和表决、作出鉴定意见。

鉴定意见经鉴定组集体讨论后，由组长综合多数意见后签署。参与鉴定的专家对鉴定结论有意见的，应当予以记录。

第二十六条　经过鉴定，征收评估报告不存在技术问题的，鉴定意见应维持估价报告；存在技术问题的，责令征收评估机构纠正错误，并在规定时间内重新出具估价报告。

第二十七条　鉴定结束后，鉴定受理材料、鉴定意见书、调查取证材料、会议记录以及与鉴定有关的材料应当整理归档。

第二十八条　鉴定费由鉴定申请人先行垫付，鉴定意见维持评估报告的，鉴定费由鉴定申请人承担；重新出具评估报告的，鉴定费由原征收评估机构承担。

第四章　责任追究

第二十九条　征收当事人、征收工作人员和社会公众在抽签确定评估机构过程中，不遵守现场纪律，妨碍抽签秩序的，由房屋征收部门给予批评教育，直至责令其退出会场。

阻碍征收评估工作正常进行，辱骂、殴打评估工作人员，实施人身伤害、限制人身自由的，依法移送公安机关处理；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第三十条　房屋征收评估机构有下列行为之一的，由房屋征收部门报告市住房和城乡建设行政主管部门，按照《房地产估价机构管理办法》的规定进行行政处罚；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

（一）采取迎合征收当事人高估或低估要求、给予回扣、恶意压低收费、虚假宣传等不正当手段承揽房屋征收评估业务的；

（二）违反房地产估价规范和标准的；

（三）出具有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏评估报告的；

（四）与当事一方串通，损害国家、集体和个人利益的；

（五）转让或变相转让受托的房屋征收评估业务的；

（六）擅自对外开放提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料的；

（七）法律、法规禁止的其他行为。

第三十一条　房屋征收评估中，注册房地产估价师有下列行为之一的，由房屋征收部门报告市住房和城乡建设行政主管部门，按照《注册房地产估价师管理办法》的规定进行行政处罚；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

（一）在执业过程中索贿、受贿或者谋取合同约定费用以外其他利益的；

（二）执业过程中实施商业贿赂的；

（三）估价报告隐瞒或歪曲事实，签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏评估报告的；

（四）允许他人以自己的名义从事征收评估业务的；

（五）法律、法规禁止的其他行为。

第三十二条　专家委员会发现征收评估机构有下列行为之一的，应当及时报告市住房和城乡建设行政主管部门，按照有关规定予以查处：

（一）违反评估技术规范，出具虚假评估报告的；

（二）不按照鉴定意见纠正错误，重新出具估价报告的；

（三）违反房地产评估法律、法规、规章的其他行为。

第五章附　则

第三十三条　本办法自公布之日起施行。