房地产开发

房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发和配套建设，是一种商品生产和管理活动。房地产开发的全过程可以分为项目的前期策划、前期工作、建设管理和市场营销。本书在编排上按照房地产开发运作各个阶段的先后次序分章叙述。具体内容包括绪论，房地产开发项目前期策划，土地使用权的取得，房地产开发项目前期工作，房地产开发项目建设过程管理，房地产开发项目竣工验收与交付使用，房地产开发项目市场营销。

本书可作为应用型普通高等院校、高等职业技术学院的房地产经营与管理专业、工程管理专业、物业管理专业的教材和教学参考书，也可供房地产开发经营企业或工程咨询企业的工程技术与管理人员学习使用。

目 录

前言

第一章 绪论 1

第一节 房地产开发的含义 1

第二节 房地产开发程序 6

第三节 房地产开发企业 9

第四节 房地产开发项目融资 19

小结 31

练习题 31

思考题 33

第二章 房地产开发项目前期策划 34

第一节 房地产开发项目的构想与市场研究 34

第二节 房地产开发项目建议书 47

第三节 房地产开发项目可行性研究 49

第四节 房地产开发项目前期策划案例 57

小结 69

练习题 70

思考题 72

第三章 土地使用权的取得 73

第一节 我国现行的土地制度 73

第二节 土地征收 75

第三节 取得土地使用权 79

小结 85

练习题 85

思考题 87

第四章 房地产开发项目前期工作 88

第一节 房屋征收 88

第二节 城市基础设施 101

第三节 城市规划与房地产开发项目规划设计 109

第四节 房地产开发项目勘察设计 123

第五节 房地产开发项目建设准备 133

小结 145

练习题 146

思考题 148

第五章 房地产开发项目建设过程管理 149

第一节 房地产项目管理概述 149

第二节 房地产开发项目投资控制 154

第三节 房地产开发项目进度控制 157

第四节 房地产开发项目质量控制 162

第五节 房地产开发项目合同管理 167

小结 180

练习题 181

思考题 183

第六章 房地产开发项目竣工验收与交付使用 184

第一节 房地产开发项目竣工验收 184

第二节 房地产开发项目竣工备案 189

第三节 房地产开发项目交付使用 190

第四节 新建物业承接查验 191

第五节 前期物业服务 195

小结 198

练习题 198

思考题 200

第七章 房地产开发项目市场营销 201

第一节 房地产市场营销的概念 201

第二节 房地产开发项目营销方式的选择 205

第三节 房地产开发项目的营销组合 209

第四节 房地产开发项目租售价格的确定 211

小结 215

练习题 216

思考题 218

参考文献 2192100433B

书名：房地产开发

层次：高职高专

全书叙述方式按照房地产开发公司开发一个房地产项目的运作流程展开，包括从成立房地产开发公司到项目后评价的完整过程，强调房地产开发项目的系统性。本书共七章，内容包括房地产开发概论、房地产开发项目策划、房地产开发项目前期工作、房地产开发项目的建设管理、房地产开发项目的经营管理、房地产开发项目的物业委托、房地产开发项目后评价。每章由实际问题、章节内容、实际问题解决方案、思考题与习题四部分。

《房地产开发》可以作为高等学校土木工程和工程管理专业的本科教材，也可以作为土建类相关专业的教材或建筑业和房地产业工程技术管理人员的参考用书。

房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。依据我国法律的规定，我国房地产开发的基本原则主要有：

开发原则

依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。

在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。

城市规划的原则

城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。

统一原则

坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。

经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。

综合开发原则

应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。

符合政策原则

国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。

国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。

房地产开发公司的类型可以从两个角度进行划分。

第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产公司主要可以划分为房地产开发公司、房地产中介服务公司和物业管理公司等。

房地产开发公司是以营利为目的，从事房地产开发和经营的公司。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类公司又称为房地产开发经营公司。

房地产中介服务公司包括房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司等。

物业管理公司指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型公司。这类公司的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。

第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产公司可以划分为房地产综合公司、房地产专营公司和房地产项目公司。

房地产综合公司是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的公司。

房地产专营公司是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务，以及物业管理等某一方面经营业务的公司。

房地产项目公司是指针对某一特定房地产开发项目而设立的公司。许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这种类型。项目公司是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目结束时公司终了，这种组织形式便于进行经营核算，是房地产开发公司常用的一种形式。