北京市商品房预售资金监督管理暂行办法

第一条为规范商品房预售资金的监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，维护商品房交易当事人的合法权益,防范房地产交易风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规，制定本暂行办法。

第二条凡在本县行政区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收缴、使用和监督管理，适用本办法。

第三条本办法所称商品房预售资金，是指开发企业将其开发建设的商品房在房屋初始登记前预售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。

商品房预售资金分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金额度为监管项目建安造价的1.2倍。预售资金与重点监管资金额度的差额部分为一般资金监管。

第四条县房管局为商品房预售资金监管的主管部门，负责本办法的贯彻实施和日常监督管理工作。

　第五条本县商品房预售资金监管，遵循专款专户、专款专用、专款专存的原则。

商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证之日起，至该项目完成房屋所有权初始登记并达到购房人可单方办理转移登记之日止。

第六条　开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应该选择本县的商业银行机构申请开立经人民银行审查批准的商品房预售资金专用帐户（以下简称“监管帐户”），并与设立监管帐户的银行机构（以下简称“监管银行”）、县房管局签订《竹溪县商品房预售资金监管协议书》（一式三份），明确三方的权利、责任和义务。

一个项目只能设立一个预售资金专用帐户。

第七条商品房预售资金监管协议主要包括以下内容：

1、当事人的名称、地址；

2、监管项目的名称、坐落；

3、监管帐户名称、帐号；

4、监管项目范围；

5、监管项目预售资金的重点监管资金额度；

6、重点监管资金使用计划；

7、违约责任；

8、争议解决方式。

第八条房地产开发企业签订《竹溪县商品房预售资金监管协议书》，应当向县房管局提供以下资料：

1、国有土地使用证或者土地批准用地通知书；

2、规划许可证（规划设计方案）；

3、施工许可证；

4、项目工程重点监管资金使用计划；

5、其它资料。

第九条县房管局根据湖北省建设工程造价管理站公布的竹溪县住宅工程造价指标，按照项目规划许可证、规划设计方案图批准的建设面积，确定监管项目建安造价。

第十条房地产开发企业不得直接收存房价款。购房人应按商品房买卖合同的约定时间，凭商品房预售资金缴款通知书，将房价款直接存入商品房预售资金监管帐户。

监管银行按缴款通知书收取预售资金并向购房人出具缴款凭证。购房人凭监管银行出具的缴款凭证，向房地产开发企业换领交款票据。

第十一条房地产开发企业应当根据项目施工进度编制重点监管资金使用计划。重点监管资金使用计划应按照结构封顶、竣工验收、完成房屋所有权初始登记并达到购房人可单方办理转移登记条件等三个环节资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。其中：结构封顶节点用款额度不得超过重点监管资金总额的60%；竣工验收节点用款额度不得超过重点监管资金总额的85%；完成房屋所有权初始登记并达到购房人可单方办理转移登记条件节点时解除监管，并注销预售资金监管帐户。

开发企业首次申请使用重点监管资金时，进入监管帐户的预售资金数额原则上不得低于项目重点监管资金总额的50%。

开发企业可在完成相应节点前根据项目形象进度分期支取重点监管资金，一般不得超过该节点用款额度，但确需使用重点监管资金时，应当向县房管局提出特别申请并提供用款事项的相关材料。

第十二条开发企业申请使用重点监管项目预售资金，应填写《商品房重点监管资金拨付申请表》，根据相应节点向县房管局提交施工合同、监理单位签字的工程形象进度记录表或《竣工备案证》等相关证明材料。符合使用条件的，县房管局5个工作日内书面通知监管银行拨付手续；不符合使用条件的，县房管局5个工作日内书面告知开发企业并说明不予办理理由。

第十三条进入监管帐户的预售资金数额大于该项目重点监管资金额度时，开发企业可直接向监管银行申请使用一般预售资金，优先用于该项目工程建设。

第十四条监管银行应建立商品房预售资金收缴、支出台帐。开发企业应在每月10日前将上月一般监管资金使用情况、建设工程完成的形象进度和银行出具的预售资金收缴、支出对帐单报县房管局备案。

第十五条开发企业有下列情形之一的，由县房管局责令其限期纠正；情节严重或者拒不纠正的，关闭监管项目网上签约系统或者不予办理商品房买卖合同备案，同时根据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，责令其停止该项目预售，并按有关规定予以处理，将其违法违规行为予以公布，记入企业信用信息档案：

1、直接收存商品房预售资金的；

2、未及时将购房款存入商品房预售资金专用账户的；

3、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的；

4、提供虚假证明，违规使用商品房预售资金的；

5、其他不按规定使用商品房预售资金情形的。

房地产开发企业完成房屋所有权初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件后，应当持监管项目材料向县房管局申请解除资金监管。符合条件的，房地产开发企业持房管局出具的证明材料向监管银行申请解除资金监管，监管银行应当于3个工作日内与开发企业办理结算手续，注销其监管帐户。

第十六条开发企业向购房人以集资、借款、会员费、预订等形式变相预售商品房，逃避资金监管的，房管局应当立即停止该预售项目的销售，并责令其限期改正。同时，将其行为记入该企业的诚信档案和人民银行的企业诚信系统。

第十七条监管项目的工程监理单位提供虚假施工进度证明或者采取其他方式协助房地产开发企业超前超额支取商品房预售资金，造成工程无法按期竣工的，应当和开发单位共同承担相应的法律责任，并由其主管部门将其行为记入该企业的诚信档案。

第十八条监管银行违反本办法规定，擅自拨付商品房预售资金，或者不按要求拨付，造成预售资金被挪用，导致工程无法按期竣工的，除承担相应责任外，三年内不得在本县行政区域内承担商品房预售资金的监管。

第十九条开发企业与监管银行或者监管项目的工程监理单位相互串通设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的，由其主管部门责令限期改正，造成严重后果的，应当依法追究法律责任。

第二十条县房管局违反本办法规定造成监管缺失或违法监管的，按有关规定对有关责任人追究责任。

第二十一条本办法由县房管局负责解释。

第二十二条本办法自颁布之日起施行，有效期为两年。

第一章 总则

第一条　

第二条 本办法适用于本市城市规划区（三区）范围内商品房预售资金的存入、使用及监督管理。

第三条　按照 “谁审批谁监管”的原则，由住房城乡建设行政主管部门负责商品房预售资金监督指导管理工作。

市住房城乡建设行政主管部门负责指导全市商品房预售资金监督管理工作，具体承担江阳区和龙马潭区中心城区范围内商品房预售资金监督管理工作。

江阳区和龙马潭区住房城乡建设行政主管部门按照商品房预售许可审批权限负责本辖区商品房预售资金监督管理工作。

纳溪区住房城乡建设行政主管部门负责辖区范围内预售资金监督管理工作。

中国（四川）自由贸易试验区川南临港片区管委会负责辖区范围内房地产开发项目预售许可审批和预售资金监督管理工作。

第四条　本办法所称的商品房预售资金，是指房地产开发经营企业（以下简称“开发企业”）将依法取得《商品房预售许可证》的商品房（不含车库、车位）出售时，由购房人按《商品房买卖合同》约定支付的房价款（包括定金、一次性付款、分期付款、首付款、按揭贷款、其他形式的购房款等）。

预售资金以《商品房预售许可证》为单位进行监管，一个监管项目是指一个《商品房预售许可证》批准预售的所有房屋。

预售资金分重点监管资金和非重点监管资金。

监管项目的重点监管资金总额按照《商品房预售许可证》批准的预售面积计算核定，具体计算标准为：砖混结构2500元/平方米，框架结构2800元/平方米，剪力、框剪结构3000元/平方米。此外为非重点监管资金。

第五条 商品房预售监管资金应当遵循“专户专存、专款专用”的原则，确保用于监管项目有关的工程建设，不得挪作他用。

第六条 中国人民银行泸州市中心支行负责监督管理各商业银行为企业办理商品房预售资金监管专用账户的开立、变更和撤销等业务。

第二章　监管协议签订和专户设立

第七条　开发企业在监管项目房屋预售前，应当自行选择本市范围内设有营业网点的商业银行作为商品房预售资金的监管合作银行（以下简称“监管银行”），设立商品房预售资金监管账户（以下简称“监管账户”），与住房城乡建设行政主管部门或行政审批主管部门（以下简称“监管机构”）和监管银行签订《泸州市商品房预售资金监管协议》（以下简称《监管协议》）。

开发企业可优先选择监管项目房地产开发贷款银行或按揭贷款银行为监管银行。

一个监管项目原则上设立不超过3个监管账户，同一家监管银行设立1个账户。

开发企业和监管机构、监管银行签订的《监管协议》应当包括被监管单位名称、监管项目名称和地址、不动产权证书号、监管账户账号和开户银行信息、监管项目范围、监管项目工程建设合同金额、商品房预售资金使用计划、违约责任、争议解决方式和其他相关事项等内容。

开发企业与监管机构和监管银行签订《监管协议》前，应当在泸州市商品房预售资金监管系统中提交监管项目技术经济指标总平面图、预测绘报告和监管账户信息等相关资料，用于监管机构核定重点监管资金额度。

第八条　开发企业在监管项目房屋预售前，应当将商品房预售资金监管相关规定、监管项目名称、预售范围、监管银行、监管账户信息、预售款缴存方式和流程、监督投诉电话等信息在销售现场醒目位置进行公示。

第九条　项目预售过程中，原则上不得变更预售资金监管银行。

开发企业因项目转让等原因确需变更监管银行的，应当与监管机构和原监管银行协商一致终止原《监管协议》。在签订新的《监管协议》后，将原监管账户的结余资金一次性全部转入新的监管账户。

第三章 预售资金存入

第十条 开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当按本办法第十一条、第十二条、第十三条规定将商品房预售资金存入监管账户，监管账户存入金额累计应达到重点监管资金额度。

第十一条　开发企业取得《商品房预售许可证》并与购房人签订商品房交易协议后，引导购房人将购房款直接存入监管账户，监管银行收取购房款后向购房人出具收款凭证，开发企业依据银行凭证向购房人出具收款票据，为其办理网签备案手续。

开发项目按揭贷款合作银行应当把网签备案合同作为受理购房人申请按揭贷款的依据。

第十二条 开发企业应当协助购房人将所有预售款项存入监管账户，在监管账户存入金额累计达到重点监管资金额度前，开发企业不得以其他任何形式自行收取监管项目预售房款。

第十三条 购房人申请商品房按揭贷款的，在监管账户存入金额累计达到重点监管资金额度前，开发企业、贷款银行或住房公积金管理机构应当按照贷款合同约定的时间和金额将按揭贷款全部直接划转至监管账户。

第四章　预售资金使用

第十四条　监管项目的重点监管资金按本办法规定存入监管账户进行监督管理。

第十五条 监管账户中的重点监管资金足额存入后，开发企业按照本办法第十六条、第十七条、第十八条相关规定向监管机构申请拨付使用。

第十六条 开发企业根据监管项目工程进度向监管机构申请拨付重点监管资金，监管银行依据监管机构的批复金额划拨资金。具体拨付节点和拨付标准如下：

（一）主体工程按每四层楼为一个节点，每个节点按比例平均拨付（地下层计入总层数），至封顶节点累计可申请拨付重点监管资金总额的70%；

（二）综合竣工验收备案后拨付重点监管资金总额的20%；

（三）按规定程序交付使用后拨付重点监管资金总额的10%。

第十七条 监管机构应当严格把控监管项目的用款额度，各节点累计拨付金额不得超过至当前节点累计应拨付总额。

第十八条 开发企业申请拨付预售监管资金，应提交以下资料：

（一）预售资金拨付申请；

（二）工程进度资料（包括工程现场图片、施工单位和监理单位出具的工程进度表）；

（三）施工单位出具的截至申请拨付时的民工工资专户款项到位情况说明；

（四）其他相关资料。

第十九条 监管机构自受理拨付申请之日后，应当在3个工作日内完成审核手续。符合拨付条件的，监管机构应当在泸州市商品房预售资金监管系统中发出“预售资金拨付通知”指令，同时将相关情况告知施工单位，监管银行收到指令后，应当在1个工作日内拨付相应资金。

第二十条 开发企业出现下列情形之一的，暂停拨付其预售资金。

（一）未按本办法将预售资金全部存入监管账户的；

（二）以收取其他款项为名变相逃避监管的；

（三）提交虚假材料的；

（四）未落实保障农民工工资支付相关制度，或导致监管项目存在人力资源社会保障部门或住房城乡建设部门核实确认拖欠农民工工资的；

（五）需暂停拨付预售资金的其他情形。

第二十一条 开发企业与购房人因故取消商品房交易的，开发企业应提交预售资金退款申请书等相关资料，向监管机构申请退回监管账户中相应的预售资金。监管机构审核确认后，向监管银行出具预售资金退款通知书，监管银行应当在2个工作日内将相应预售资金拨付到购房人银行账户。

第五章 预售资金监管

第二十二条 监管银行应履行《监管协议》约定事项，按照监管机构核准使用的金额拨付资金。

第二十三条 监管银行应与监管机构、开发企业建立健全商品房预售资金监管信息台账，真实完整记录监管账户资金的存入、支取情况，按月定时将监管的商品房预售资金收支情况（监管账户银行对账单）报送监管机构，供监管机构随时查询、核对，防止预售资金体外循环。

第二十四条 有关部门对监管账户资金进行冻结或划转的，监管银行应当及时书面告知监管机构。

第二十五条 开发企业在监管项目按规定交付使用后，持相关材料向监管机构书面申请解除预售资金监管。监管机构应当在受理后5个工作日内撤销对该项目监管账户的监管。

第二十六条 商品房预售资金监督管理工作实行信息化管理。

第六章 法律责任

第二十七条　开发企业存在本办法第二十条有关情形的，监管机构责令其限期整改，在完成整改前暂停监管资金拨付，同时将不良信息记入企业信用档案。

第二十八条　监管银行未履行《监管协议》、擅自拨付监管资金和违反本办法相关规定的，按《监管协议》约定追究相关责任。

第二十九条 监管机构和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第三十条 各县人民政府可参照本办法实行商品房预售资金监督管理，也可以结合实际制定本县的实施办法。

第三十一条 本办法自2020年4月1日起执行，有效期5年。